Espropriazioni per cause di pubblica utilità

Espropriazioni per cause di pubblica utilità

La proprietà privata può essere nei casi previsti dalla legge espropriata per motivi di interesse generale contro il pagamento di una giusta indennità.

"L'espropriazione è la privazione forzata del diritto di proprietà o di altro diritto reale, fatta per motivi di pubblico e generale interesse."

L'art. 42 della Costituzione della Repubblica italiana dichiara che:

"La proprietà privata  pur essendo legalmente riconosciuta, può essere, nei limiti previsti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d'interesse generale".

Questi concetti sono ripresi dal codice civile, l'art. 834 recita: " Nessuno può essere privato in tutto o in parte dei beni di sua proprietà, se non per causa di pubblico interesse, legalmente dichiarato, e contro il pagamento di una giusta indennità. Le norme relative all'espropriazione per causa di pubblico interesse sono determinate da leggi speciali".

Il provvedimento di espropriazione, dunque, produce l'effetto di cambiare il titolare del diritto di proprietà sul bene: l'ente pubblico subentra al privato.

La prima legge dello Stato italiano in materia di espropriazione è la legge 25/6/1865 fu promossa dall'Onorevole Pisanelli indicata come "Legge Fondamentale" ed è valida ancora oggi dopo molti anni dalla sua promulgazione. La legge fondamentale regola la dichiarazione di pubblica utilità, individua i soggetti interessati all'espropriazione (espropriante ed espropriato) e l'oggetto dell'espropriazione stessa, definisce le procedure ammesse e detta i criteri di determinazione dell'indennità.

La dichiarazione di pubblica utilità deve essere un'opera precisa, concreta e fattibile, risultante da un progetto presentato da un soggetto che si presta a realizzarla in un determinato tempo, mentre la dichiarazione viene pronunciata per legge, per decreto del presidente della Repubblica, per decreto ministeriale o per decreto prefettizio.

I soggetti dell'esproprio sono: l'espropriante, che è lo stesso esecutore dell'opera (può essere un Ente pubblico, lo Stato o un privato) e l'espropriato, rappresentato il più delle volte da un privato, ma può anche essere un Ente pubblico o lo Stato.

L'oggetto dell'espropriazione può essere qualsiasi bene (mobile o immobile, materiale o immateriale; solitamente si tratta di un bene immobile, un fondo rustico o urbano), che risulta essere necessario per la realizzazione dell'opera di pubblica utilità.

LEGGE FONDAMENTALE 25 GIUGNO 1865, n. 2359

Questa legge ha come criterio base il pagamento di un indennizzo che risarcisca completamente il danno economico subito, senza tener conto ovviamente del valore affettivo che il proprietario ha nei confronti del bene.

La Legge nei riguardi dell'entità può essere:

espropriazione totale

espropriazione parziale    

mentre rispetto alla durata può essere:

occupazione temporanea parziale o totale

ESPROPRIAZIONE TOTALE (art. 39): si ha quando un proprietario viene privato integralmente di un suo fondo. L'indennità è pari al giusto prezzo che avrebbe avuto l'immobile in una libera contrattazione di compravendita, cioè il valore di mercato del bene secondo i prezzi correnti al momento dell'espropriazione, considerato nelle condizioni in cui si trovava al momento della dichiarazione di pubblica utilità, senza trascurare la sua eventuale suscettibilità ad un ordinario miglioramento. Il perito ha libertà di scegliere nella valutazione del giusto prezzo il metodo più adeguato.

2° ESPROPRIAZIONE PARZIALE (art. 40): l'indennità consiste nella differenza fra il giusto prezzo che avrebbe avuto l'intero immobile prima dell'occupazione e il giusto prezzo che potrà avere la sua parte residua dopo l'occupazione, cioè il perito deve determinare l'indennità attraverso il valore complementare della parte espropriata rispetto al fondo integro. Mentre l'espropriazione parziale arreca sempre un pregiudizio al fondo, che viene appunto misurato dall'indennità determinata a norma dell'art. 40, la realizzazione dell'opera di pubblica utilità può arrecare un vantaggio alla parte residua del fondo, come ad esempio la costruzione di una strada che agevola la comunicazione con i centri di mercato.

Per tali casi l'art. 41 dispone che:

qualora dall'esecuzione dell'opera pubblica derivi un vantaggio speciale ed immediato alla parte del fondo non espropriata, questo vantaggio sarà stimato e detratto dalla indennità quale sarebbe se fosse calcolata a norma dell'articolo precedente.

In ogni caso e per quanto possa essere il vantaggio, l'indennità dovuta al proprietario espropriato non potrà essere minore della metà di quella definita in base all'art. 40. Va specificato che la legge parla di un vantaggio speciale perché relativo al fondo espropriato ed immediato perché si verifica subito come conseguenza diretta dell'opera di pubblica utilità. Il calcolo dell'indennizzo a norma dell'articolo 40 corrisponde al valore complementare:

Ind=V_0A -V_0B

V_0A = valore dell'intero immobile ante-esproprio

V_{0B =} valore della parte residua post-esproprio

Secondo gli articoli 60-62-63 è previsto il diritto di retrocessione cioè il diritto di riacquistare il bene per il verificarsi di due circostanze:

a)     la mancata esecuzione dei lavori

b)     l'utilizzazione dell'immobile per una destinazione diversa da quella per cui è stato espropriato.

L'art. 61 prevede la rivendita degli immobili espropriati che non servono più per l'esecuzione dell'opera pubblica

3° L'occupazione temporanea: per l'esecuzione di un'opera di pubblica utilità possono essere occupati temporaneamente terreni per l'estrazione di pietre, ghiaia, sabbia, argilla, ecc.., per il deposito di materiali e attrezzature,  per l'installazione di magazzini e cantieri di lavoro, per passaggi provvisori e per ogni altro uso necessario alla realizzazione dell'opera. L'occupazione temporanea non può avvenire per i terreni fabbricati né per quelli recintati da muri. Essa non comporta il trasferimento della proprietà all'ente esecutore dell'opera, fa nascere un diritto reale di godimento a favore di questo, corrispondendo un'indennità che secondo l'art. 68 deve tener conto:

a)     dei danni immediati causati dalla perdita dei frutti pendenti e dell'eventuale soprassuolo arboreo;

b)     dai mancati redditi che si verificano durante il periodo d'occupazione;

c)     delle spese necessarie a ripristinare le condizioni primitive del fondo al termine dell'occupazione;

d)     eventuali danni all'immobile intesi come diminuzione di reddito, se il ripristino della situazione primitiva richiede tempi lunghi o non è possibile.

Secondo l'art. 69 della legge, l'indennità deve essere pagata prima dell'occupazione.

LEGGE DEL 15 GENNAIO 1885, n. 2892, PER IL RISANAMENTO DELLA CITTA' DI NAPOLI

Questa legge speciale fu stabilita con lo scopo di realizzare in piano di risanamento della città di Napoli particolarmente colpita da una grave epidemia colerica per colpa dell'affollamento e le abitazioni antigieniche. In conseguenza e soprattutto al fine di determinare l'indennità, è stata emanata la legge speciale del 15 gennaio 1885 perché il valore di mercato elevato è causato dall'elevata domanda; tale legge si è dovuta adattare alla particolare situazione del momento e corrispondere alle condizioni economiche e sociali del tempo e del luogo. A termini dell'art. 13, infatti, fu stabilito che l'indennità dovuta ai proprietari fosse determinata sulla media del valore venale e il coacervo dei fitti dell'ultimo decennio, purché avessero una data certa. In caso contrario la somma di dieci canoni di affitto doveva essere sostituita con quella di altrettanti redditi imponibili catastali (RI). Sostanzialmente l'indennizzo si doveva determinare risolvendo una delle seguenti formule:

Ind = Vv + 10 Ca

2

Dove

Vv = valore venale dell'immobile che corrisponde al prezzo di mercato  

più probabile a giudizio del perito;

10 Ca = coacervo o somma aritmetica dei canoni d'affitto regolarmente 

registrati nell'ultimo decennio

Oppure nel caso non fossero accertati i canoni d'affitto, l'indennizzo si determina sostituendo al Ca il reddito imponibile catastale (RI)

Ind = Vv + 10 RI

2

Nel calcolo, essendo una semplice media aritmetica, l'indennità calcolata con il Ca risultava sempre superiore a quella calcolata con il reddito imponibile.

Si può accennare il problema dell'indennizzo in caso di espropriazione parziale, anche se legge di Napoli non lo presenta. In ogni modo la dottrina e la giurisprudenza si sono messe insieme per la ricerca dell'indennità per esproprio parziale in base all'applicazione dell'art. 40 della legge 1865 e dell'art. 13 della legge 1885.

Dovendo determinare l'indennizzo nel caso di espropriazione parziale sulla base della legge di Napoli, si dovrà impostare e risolvere la seguente espressione:

Dove:

Va= valore venale del fondo prima esproprio

Vp= valore venale del fondo dopo esproprio

10 RI= 10 redditi imponibili prima dell'esproprio

10 RI= 10 redditi imponibili dopo l'esproprio

L'art. 13 della legge di Napoli è quindi sicuramente applicabile anche nei casi di espropriazione parziale poiché si tratta di determinare l'indennizzo per differenza tra i valore dell'intero immobile prima dell'esproprio e quello relativo alla parte residua.

Procedura di esproprio sull'edificabilità dei suoli 1977

1° - Iniziativa L'ente espropriante presenta presso la segreteria del Comune, nel cui territorio si trovano gli immobili da espropriare, una relazione dell'opera corredata da planimetrie dei piani urbanistici vigenti e dalle relative norme catastali e dall'elenco dei proprietari.

2° - Notifica da parte del Sindaco agli espropriandi e pubblicazione del documento all'albo del Comune per 15 giorni.

3° - Trasmissione degli atti da parte del Sindaco al Presidente della Giunta Regionale.

4°- Entro trenta giorni dal ricevimento, il presidente della Giunta Regionale dichiara la pubblica utilità dell'opera e se necessario l'indifferibilità e urgenza dell'opera. Indica l'ammontare dell'indennità provvisoria.

5°- Entro 30 giorni dalla comunicazione dell'ammontare dell'indennità provvisoria, i proprietari che accettano la cessione volontaria degli immobili usufruiranno dell'indennità unitamente alle maggiorazioni previste dalla legge.

6° - Nel caso che l'indennità non sia stata accettata nei termini previsti, il Presidente della Giunta Regionale richiede alla Commissione Provinciale di determinare entro 30 giorni la determinazione dell'indennità definitiva.

7° - Il decreto di esproprio verrà eseguito dal Prefetto dopo il pagamento dell'indennizzo per chi non ha fatto ricorso in appello e, per gli altri, il deposito dell'indennità presso la Cassa Deposito e Prestiti.

Legge del 28 gennaio n°10 sull'edificabilità dei suoli (legge Bucalossi)

La legge del 1977, detta legge Bucalossi, legge sulla edificabilità dei suoli, disciplina ogni formazione e modificazione del territorio e degli insediamenti tranne di quelle per le coltivazioni agricole.

Con la nuova legge il proprietario che vuole edificare deve versare una tassa al comune che equivale al valore del diritto di superficie, valore commisurato al costo di costruzione, variabile dal 5 al 20 % del costo.

La concessione edilizia è data su delibera del Consiglio comunale che deve indicare anche la data di inizio e di fine del lavoro. I contributi versati saranno utilizzati dai comuni per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Tale legge introduce le seguenti novità:

- nel caso di esproprio di un'area non edificabile (aree agricole) l'indennità di esproprio è determinata in base al criterio del valore agricolo medio (VAM), tenendo conto delle culture effettivamente praticate sul fondo (già introdotta dalla legge casa 1971 n°865). Il valore agricolo medio viene determinato entro il 31 gennaio dalle Commissioni provinciali per gli espropri. I VAM sono determinati in funzione della Regione agraria determinata dall'ISTAT e dalla qualità di coltura;

- se l'espropriato accetta l'indennità provvisoria, e non è coltivatore diretto, questa viene aumentata del 50% e l'espropriante dispone il pagamento entro 60 giorni dal provvedimento, in caso di ritardo vengono conteggiati gli interessi legali.

Per le aree edificabili, l'indennità è data dal valore agricolo medio della qualità di coltura più redditizia della regione agraria, moltiplicato per i coefficienti maggiorativi. Tale criterio fu dichiarato incostituzionale.

La legge Bucalossi del 1977 n° 10 viene oggi applicata esclusivamente per le aree agricole.

Indennità di occupazione con la legge Bucalossi

L'indennità ammonta per ogni anno di occupazione ad  dell'indennità dell'espropriazione dell'area (pari all'8,333% annuo dell'indennità di esproprio).

Ind=del VAM per ogni anno di occupazione

Se l'occupazione dura mesi o frazioni di mesi essa è determinata nella misura di dodicesimi della indennità annua.

Indennità per l'espropriazione di aree edificabili (L. 359 del 1992)

Con il DL 359/92 le aree ritenute edificabili vengono espropriate con un indennizzo che è pari alla media aritmetica tra il valore venale (Vv) ed il Reddito Dominicale (RD) rivalutato (cioè quello riferito alla 3° revisione degli estimi del 1979 e moltiplicato per il coefficiente di aggiornamento 1,8)

Il secondo termine della media (cioè RD) non è rappresentato da un solo reddito dominicale ma include i redditi dell'ultimo decennio e quindi è corretto considerare 10 volte RD (secondo art. 13 legge di Napoli).

Se il proprietario espropriato non accetta l'indennizzo e da inizio al contenzioso il risultato della media viene ridotto del 40% (cioè moltiplicare per 0,6).

(cessione non volontaria)

In caso di cessione volontaria non si applica tale riduzione del 40%.

Indennità per le aree edificate

Nel caso di esproprio di un'area legittimamente edificata e cioè di un fabbricato, l'indennità prevista dall'art. 38 del Testo unico, è determinata nella misura pari al valore venale. I criteri secondo cui determinare tale valore non sono contenuti nel testo della legge, quindi le ipotesi di valutazione che si possono effettuare sono:

il valore di mercato;

il valore di ricostruzione.

Se invece il fabbricato è stato realizzato in assenza della concessione edilizia, l'indennità è calcolata tenendo conto della sola area di sedime.

La nuova espropriazione (D. L 8 GIUGNO 2001 N°235 e D.P.R. n°326 e 327 del 2001)

La nuova normativa, in vigore dal 1 luglio 2002, in materia di esproprio si può definire "il codice dell'espropriazione". Tale testo unico prevede un modello unico di procedimento espropriativo e ha comportato l'abrogazione di tutte le normative precedenti per dare maggior chiarezza,  organicità e semplificazione alla legislazione espropriativa, accettando però i criteri preesistenti per la determinazione dell'indennizzo.

Principali innovazioni:

-la competenza spetta ai Comuni e agli altri enti pubblici che avranno un proprio ufficio per le espropriazioni con un responsabile del procedimento.

-Il decreto di esproprio può essere emanato quando:

- l'opera da realizzare è stata inserita nel piano regolatore generale o in un atto di natura equivalente;

- è stata emessa la dichiarazione di pubblica utilità;

- è stata determinata, anche in via provvisoria, l'indennità di esproprio.

-Il vincolo preordinato all'esproprio ha una durata di 5 anni poi decade e può  essere reiterato solo se inserito in un piano generale o equivalente.

-Il passaggio della proprietà avviene non con l'emanazione del decreto  d'esproprio ma con la sua esecuzione.

-L'esecuzione del decreto di esproprio ha una validità di due anni ed è eseguita mediante l'immissione in possesso del beneficiario dell'esproprio e trascritto presso l'ufficio dei registri immobiliari.

-Un estratto del decreto di esproprio è trasmesso entro 5 giorni per la pubblicazione nella "Gazzetta Ufficiale" o nel bollettino ufficiale della Regione.

-La competenza giurisdizionale spetta al giudice amministrativo, in caso di controversie sulla determinazione dell'indennità spetta al giudice ordinario.