Determinazione Bf Aziende in Affitto

Determinazione Bf Aziende in Affitto

Si stimano in affitto le aziende realmente in affitto, senza tenere conto dell’ordinarietà.

Bf= Rpl-Spp

Rpl= prodotti+interessi sulle rate+interessi sulla cauzione al saggio legale per la parte eccedente

Saggio legale= 2,5%

Spp= Quote…………….….=> 10 o 12 % canone Rpl

Imposte…………….. => 10 o 12 % - - }da 22 a 28 % + Int

Sfitto o Inesigibilità…=> 1 o 2 % - -

Amministrazione e sorveglianza.

+ Interessi x 6 mesi sulle precedenti

Si mettono gli interessi perché le spese vengono considerate mediamente anticipate!

Stima Sintetica

Si fa ad impressione o a vista (solo periti con molta esperienza e conoscenza del mercato).

Il valore scaturisce da un confronto immediato.

Un altro metodo è risolverla mediante gli aspetti economici di un bene quindi il valore di mercato:

il mercato deve essere attivo (compravendite recenti), i prezzi reali e i beni devono essere simili e con le stesse caratteristiche del bene in esame.

Si risolve:     V: ∑P = V_0x : P_x

I Parametri

I parametri possono essere tecnici o economici:

Tecnici: m², m ^{3, ha, ecc..}

economici: PLV, Bf, RD ecc
A seconda del parametro utilizzato nella proporzione avrò un valore unitario (se p. tecnico) o quante volte quel valore è contenuto nella sommatoria (se p. economico)

Stima delle Scorte

Le scorte appartengono al fondo. La stima delle scorte si può effettuare nei seguenti modi:

A Cancello Chiuso: se le scorte vengono vendute insieme al fondo;

A Cancello Aperto: se le scorte vengono vendute separatamente al fondo (sono aggiunte al valore del fondo quindi)

Vive     Bestiame Stalla

Scorte

Fisse macchine (se nuove 1000 €/ha se usate i ²/₃ del valore a nuovo

Morte

Circolanti prodotti di scorta (fieno paglia letame)

Per le scorte vive si usa il valore di mercato (i bovini vengono stimati secondo le loro caratteristiche fisiche); Per le scorte morte fisse (macchine) si usa un listino di prezzi dell’usato, se non c’è mercato attivo devo calcolare analiticamente il valore attuale

Qr = V₀ – Vr                          Va= Qr Af        Va= V₀ - (Qr Ap)

n

La vita di una macchina si divide in anni passati, futuri e totali. Il letame si stima con il valore di surrogazione. Le scorte circolanti e i prodotti di scorta si stimano per valore di mercato o valore di trasformazione.

Frutti pendenti e Anticipazioni culturali

I frutti pendenti sono quei frutti che non hanno raggiunto, al momento della stima, la maturazione per essere staccati dalla pianta.

Anticipazioni Culturali se ci troviamo all’inizio dell’annata agraria e non abbiamo possibilità di prevedere con certezza l’entità del raccolto. Le anticipazioni culturali sono uguali alla sommatoria di tutte le spese sostenute dall’imprenditore fino al momento della stima.

AC= ∑₀^m(Sp – Pr)

I Frutti Pendenti si stimano quando ci troviamo al termine dell’annata agraria e possiamo stabilire con certezza la quantità di prodotto e il suo prezzo

FP= ∑_mⁿ(Pr – Sp)

1+ r t

Questa stima è richiesta nei casi di:

Esproprio

Danni (indennizzo)

Servitù (indennizzo)

Vendita di prodotti sulla pianta

Stima intermedia (compravendite e bilanci)

Le Servitù
(ricordare che se una servitù è temporanea, si calcola allo stesso modo ma dimezzando fino ai FP esclusi)

     Passaggio si tratta del diritto di passaggio del fondo dominante di una strada che permetta al fondo intercluso l’accesso alla strada principale.
Indennizzo:    Ind = V₁+ Imp S₁ + FP + VSS +DANNI
r

     Acquedotto e metanodotto il fondo servente è obbligato a dare passaggio sul proprio terreno a canali e condotti che permettano al fondo dominante l’accesso a acque nere e bianche e condutture del gas. Nel metanodotto inoltre, non esistono fondo servente e fondo dominante e per la procedura sono necessarie varie notifiche (autorizzazione lavori, pubblicizzazione alla prefettura, stati di consistenza, ammontare indennità e stipula dell’atto di servitù). Se la servitù del metanodotto è non edificandi, aggiungere ¼ del valore dell’area non fabbricabile e relative imposte capitalizzate.
Indennizzo Ind = V₁+ Imp S₁ + ½( V₂+ Imp S₂ )+ FP + VSS +DANNI
r r

     Elettrodotto la procedura, che segue un iter simile all’esproprio è anomala perchè la parte dominante è l’enel, una società, e l’elettricità è bene comune di pubblica utilità. Se la servitù impone di non piantare piante arboree, si deve considerare un area di rispetto (6 m)
Indennizzo:    Ind = V₁+ Imp S₁ + ¼ ( V₂+ Imp S₂ )+ FP + VSS +DANNI
r r