28 ESTIMO

L'estimo è la scienza che insegna a formulare per determinati scopi pratici giudizi di valore monetario su beni economici.

Giudizio Economico

I giudizi economici si intrinsecano nell'indicazione di un quantum monetario relativo a questioni di interesse privato che sonoo propri dell'estimo tradizionale che puo essere chiamato MICROESTIMO.

Il MACROESTIMO invece si occupa oltre che del valore economico anche dei possibili benefici sociali costi finanziari in cui il giudizio di opportunità alla realizazzione dell'opera dovrà essere prevalentemente basato su termini non monetari .

GIUDIZIO DI STIMA

Deve essere:

- Obbiettivo

Il giudizio deve essere obbiettivoo : cioè generalmente valido.

Il perito deve eseguire procedura rigorosa della dottrina estimativa.

E deve essere quindi neutrale.

- Fondato su conoscenze tecniche, economiche e di mercato

il bene deve soddisfare un bisogno quindi deve essere utile, ma è anche vero che il giudizio di stima non si deve basare esclusivamente sulla richiesta degli utilizatori ma solo dal giudizio di stima tecnico del PERITO.

La perizia pioi si concluderà con l'effettivo ammontare della quantità di moneta equivalente al bene in oggetto.

- Esso è finalizzato a uno scopo pratico e ha la natura di una previsione

valore del bene che potrà avere sul mercato.

Il giudizio di stima è sempre una previsione il valore di mercato è il più probabile nel momento della stima.

Aspetto ECONOMICO di un bene.

È l'utilità che il bene fornisce ad unsoggettoo che esso si pone in uncerto rapporto economico.

Un BENE PUO FORNIRE UTILITa' NEI SEGUENTI MODI:

1 Venendo impiegato per il soddisfacimento di un bisogno.

2 venendo impiegato come fattore di produzione

3 fornendo un proprio reddito

4 venendo trasformato in un altro bene.

5 venendo unito ad un altro bene.

6 venendo sostituito ad un altro bene.

Un bene richiede sacrificio di utilita:

Quando deve essere prodotto

quando deve essere riportato ad una situazione antecedente ad una trasformazione.

ASPETTI ECONOMICI DI UN BENE

VALORE DI MERCATO

È il più probabile prezzo che a giudizio del perito un benespunterebbe date le sue caratteristiche.

Il valore di mercato ha una natura modale o statistica aritmetica.

A seconda del bene da stimare ci saranno prezzi è modalità diverse per effettuare la stima.

A volte è difficile stimare un bene:

perchè il bene attualmente non è scambiato sul mercato

perchè gli sacmbi sono così limitati che non si ha una misura rilevabile dei prezzi.

il bene in oggetto eè un bene molto individuale con cui non si può fare confronti con beni simili.

In questi casi la stima si risolverà con un altro aspetto economico.

VALORE DI CAPITALIZAZZIONE

E possibile quando :

1 il bene abbia capacità di fornire redditi futuri.

2 che i redditi futuri siano prevedibili e determinabili

3 che si possa accertare un opportuno saggio di capitalizazzione

ACCOMULAZIONE AL MOMENTO DELLA STIMA DI REDDITI FUTURI.

Il valore di capitalizazzione calcolato ad un determinato saggio scelto dalle parti o da chi per loro è allora uno scopo pratico alla stima del bene in oggetto.

VALORE DI COSTO DI PRODUZIONE E DI RIPRODUZIONE

Sommatoria dei costi

E si ha quindi il COSTO DI PRODUZIONE

La più probabile somma di spese che si dovrà sostenere per produrre un bene non ancora esistente

COSTO DI RIPRODUZIONE

È la più probabile somma delle spese che si dovrà sostebnere per riprodurre u bene già esistente.

VALORE DI TRASFORMAZIONE

Procedimento indiretto

È il più probabile valore attribuibile ad un bene i nvista della sua trasformazione in un altro bene.

La formula:

Valore di trasformazione deve essere stimato nei seguenti casi:

quando è l'aspetto economico più significativo in relazione alla destinazione del bene

quando è l'unico aspetto economico che risponde alla ragione pratica della stima.

quando sia richiesto il valore di mercato di un bene che viene apprezzato per le sue caratteristiche potenziali.

VALORE DI SURROGAZIONE

(Surrogato: bene che ne sostituisce un altro nel soddisfare un bisognoo.)

è il valore di un bene capace di surrogare al momento della stima il bene da stimare.

( quando il valore di mercato è inesatto e si hanno difficoltà)

VALORE COMPLEMENTARE

(complementari due o più beni che concorrono a soddisfare uno stesso bisogno)

è la differenza tra il valore di mercato di un complesso di beni e il valore di mercato del complesso di beni privato del bene in oggetto.

Quseto valore sussiste quando:

il bene da stimare è legato da un legame di complementarietà EVIDENTE e RILEVANTE.

il bene da stimare è insostituibile.

la parte resisua del complesso ha ancora un valore di mercato.

29 IL METODO DI STIMA

E' il processo logico con il quale il perito giuge alla formulazione del giudizio di valore , e consiste neil confronto del ben da stimare con altri beni uguali.

Per stimare il valore di mercato di un bene si debbono rilevare i prezzi recenti di beni comparabili con quello oggett.Tali prezzi avranno un certo campo di variazione : posti in ordine crescente costituiranno la serie o scala di prezzi.

Se i beni che costutuiscono i termini di confronto sono uguali fra loro e la bene da stimare la scal adi prezzi altro non è che una seriazuone statistica il cui valore di tendenza centrale più rappresentativo è la moda oppure la media aritmetica ponderata.

FORMATA LA SCALA DEI PREZZI SI DOVRA' INDIVIDUARE UNA GRANDEZZA MISURABILE DEI BENI CHE PIU' DI OGNI ALTRA TENDA AD ESSERE LEGATA AL PREZZO DI UN RAPPORTO COSTANTE :QUESTA GRANDEZZA è DETTA

PARAMETRO DI STIMA.

Il parametro del bene da stimare misurato e noto troverà una collocazione precisa all'interno della scala dei parametri mentre il valore di mercato da atimare risulterà collocato in un punto da individuare all'interno della scala dei prezzi

Fra prezzi e parametri:

i beni messi a confronto differiscono soltanto per la misura del parametro e sono equivalenti per tutte le altre caratteristiche influenti sul valore.

Le misure parametrali sono comprese entro un intervallo ristretto.

LE FASI DEL GIUDIZIO DI STIMA.

INDIVIDUAZIOENE DELL'ASPETTO ECONOMICO RISPONDENTE ALLO SCOPO PRATICO DELLA STIMA.

Anche quando l'aspetto economico non è esplicito il perito deve ugualmente dare il valore di mercato del bene e stimare a sua scelta a seconda delle circostanze

ACCERTAMENTO DEI DATI DI MERCATO E FORMAZIONE DELLA SCALA DEI PREZZI

ANALISI DEL BENE DA STIMARE SCELTA DEI TERMINI DI CONFRONTO E DEL PARAMETRO DI STIMA.

Il perito accertatosi delle caratteristiche del bene elabore il giudizio tecnico pii sul raffronto fra variabilità dei caratteri e la variabilità dei prezzi o costi si basa poi l ascelta del parametro che dovrà ESSERE UNA GRANDEZZA CON LA QUALE SI REALIZZA L'IPOTESI FONDAMENTALE DELLA STIMA :RAPPORTO COSTANTE FRA PREZZI E PARAMENTRI ALL'INTERNO DI UN CERTO CAMPO DI VARIABILITA' DELLE DUE GRANDEZZE.

SCELTA DEL PROCEDIMENTO ESTIMATIVO

APPLICAZIONE DEL PROCEDIMENTO ESTIMATIVO

(L'INTERA STIMA è CONCLUSA SE IL BENE è DICHIARATO ORDINARIE IN CASO CONTRARIO CI SONO LE DUE FASI SUCCESSIVE

COTRREZZIONE DEL VALORE ORDINARIO

AGGIUNTE E DETRAZIONI AL VALORE ORDINARIO.

LE CARATTERISTICHE DEI BENI INFLUENTI SUL VALORE

Caratteristiche:

-condizioni intrinsiche

-condizioni estrinsiche

-situazione giuridica

(vincoli legali per esercizio della proprietà)

IL PARAMETRO DI STIMA

Dovrebbe essere una caratteristica misurabile del bene legata al prezzo da un rapporto costante.

Non esistono caratteristiche dei beni le cui misure siano legate ai prezzi da un rapporto effettivamente costante ma il perito dopo aver costruito la scala dei prezzi deve studiarne al variabilitàe metterla in correlazione con la variabilità di tutte le caratteristiche dei beni.

Ne troverà quindi una che tenda maggiormente a legarsi con i prezzi.

Carratteristiche del parametro:

Meglio che sia direttamente misurabile

Il paramero può esssere:

FISICO : grandezza direttamente misurabile del benen o facilmente accertabile.

ECONOMICO:è sempre qualche forma di reddito ed esiste solo nei beni produttivi.

I TERMINI DEL CONFRONTO ESTIMATIVO

Il perito deve cercare la caratteristica che è l'unicoa influente veramente sul prezzo mentre le altre sono di importanza trascurabile .

Quindi si confrontano più termini e si racchiude una cerchia di beni che differiscono solo per quella caratteristica scelta dalperito:

così saranno beni simili( a parte le misure perimetrali) o beni analoghi8 presenteranno compensazioni fra caratteri positivi e negativi)

PRINCIPIO DI ORDINARIETA'

Normalità visto in statisctica è il dato quindi che si attua e avviene con la massima frequenza.

Il criterio di ordinarietà quindi : è il reddito da capitalizzare è quello che il bene potrà dare sia in virtù delle sue caratteristiche già espresse sia delle caratteristiche che potrebbero venire valorizaate dall'imprenditore.

AGGIUNTE E DETRAZIONI AL VALORE ORDINARIO

AGGIUNTE

-MAGGIORI REDDITI TRANSITORI (CANONI ESENZIONE TASSE)

-MAGGIORI CONSISTENZE RIPRODUCIBILI (MIGLIORI RIFINITURE)

- PERTINENZE ( LEGATE AL BENE PER LEGGE ARREDI)

DETRAZIONI

-MINORI REDDITI TRANSITORI

-DEBITI IPOTECARI

-DIRITTI A FAVORI DI TERZI.

CLASSIFICAZIONE GENERALE DEI PROCEDIMENTI

A seconda dell'aspetto economico da stimare, delle caratteristiche del bene, e del contesto delle circostanze in cui il bene si trova, alla determinazione del valore si può giungere con modalità operative differemìnti cioè con diversi procedimenti di stima.

Una prima distinzione dei procedimenti di stima è quella fra stima diretta e indiretta.La stima è diretta se si risolve con il confronto immediato del bene con altri, dei quali sia noto in forma esplicita il dato di mercato che corrisponde all'aspetto economico da valutare.

Poichè il mercato fornisce in forma esplicita soltanto prezzi o costi, la stima diretta può riguardare unicamente gli aspetti economici : valore di mercato e di costo.

La stima è diretta se non è possibile il confronto immediato di cui sopra.

E' quindi sempre indiretta la stima degli altri aspetti economici: del valore di trasformazione.

Una seconda destinzioni di procedimenti di stima è qulla fra stima sintetica e analitica. Nessuna stima è puramente sintetica o puramente analitica. La stima di valore di mercato è detta sintetica, quando il perimetro è una grandezza fisica elemenentare o una grandezza derivata da eleborazioni relativamente semplici.La stima del valore di costo è detta sintetica quando si perviene al risultato confrontando, sulla base di un parametro tecnico , il ben da stimare con altri simili dei quali sia noto il costo comprensivo di tutte le componenti.

E' detta (valore di mercato)analitica quando si perviene al risultato determinando voce per voce le componenti del costo e sommandole insieme.

Una terza distinzione di procedimenti di stima, che riguarda beni complessi, è quella tra stima a corpo e stima per elementi costitutivi.Nella stima a corpo il bene viene considerato nella sua globalità e cponfrontato con complessi simili o analoghi. Nella stima per elementi costitutivi si stimano separatamente le varie componenti del bene , ciascuna pèer confronto con elementi simili , e si perviene al valore globale sommando i valori parziali.

PROCEDIMENTI SINTETICI PER LASTIMA DEL VALORE DI MERCATO

STIMA SINTETICA PARAMETRICA

E' UNA STIMA A CORPO E DIRETTA CHE FA USO DI UN PARAMENTRO TECNICO O ECONOMICO.

Accertatasi che i prezzi e i parametri dei termini di confronto è utile che questi siano esposti in una tabella sul modello della seguente:

In tal modo la sommatoria dei prezzi diviso la sommatorio dei paramtri per per il parametro x sarà uguale al valore ordinario V_x del bene da stimare .

STIMA PER VALORI TIPICI.

E' UNA STIMA DIRETTA PER ELEMENTI COSTITUTIVI .

Può essere applicata a beni complessi che non sia possibile confrontare nella loro globalità con altri beni simili o analoghi : si stima allora ogni componente e si ottiene poi il valore totale come somma dei valori parziali.

(le singole componenti devono essere singolarmente stimabili)

STIMA STORICA

Il giudizio del valore di mercato si affettua conoscrndo il prezo che il bene ha ottenuto in una passat acompravendita , il bene da stimare poi viene confrontato con se stesso.

( il punto più debole del procedimento è il fatto che la stima si effettua solo su un unico prezzo e invece sappiamo che il giudizio estimativo deve fondarsi per essere attendibile sualla conoscenza di numerosi prezzi.

STIMA AD IMPRESSIONE

Il procedimenti consiste nella formulazione mentale del giudizio di stima senza ricorso ad elaborazioni o calcoli espliciti il risultato è data dalla capacità del peroti di saper fare un confronto considerando gli aspetti positivi e negativi del bene da stimare.

PROCEDIMENTI PLURIPARAMETRICI

In questa stima vengono considerate in qualche modo tutte le caratteristiceh del bene preo sin considerazione.Di alcune di esse si tiene conto nella scelta dei termini di confronto i quali debono essere simili al bene da stimareproprio per il complesso di tali caratteristiche.

Quelle che rimangono a differenziare il bene concorrono a quantificare il parametro di stima.

PROCEDIMENTO ANALITICO PER LA STIMA DEL VALORE DI MERCATO

E' la stima di capitalizzazione dei redditi fatta in base ai dati che portano il valore dicapitalizzazione a coincidere con il valore di mercato.

Oltre alle condizioni che endono possibile il calcolo del valore di capitalizazzione e cioè:

1 Che il bene abbia capacità di dare redditi

2 che siano prevedibili e determinabili i redditi futuri.

3 che si possa accertare un saggio di capitalizzazione.

Sono necessarie altre due:

4 che il reddito da capitalizzare si aquello NETTO MEDIO ORDINARIO E CONTINUATIVO.                                                          

5 che il saggio di capitalizzazione esprima la frottuosità media di beni comparabili con quello da stimare .

LA STIMA ANALITICA SIU SVOLGE ATTRAVERSO QUESTE FASI:

1 determinazione sel reddito a capitalizzare

La modalità di determinazione del reddito variano aseconda del tipo di bene.

Reddito netto:quello prodotto dal bene de per se stesso , depurato di ogni componente dovuta ad altri fattori .

(bilancio:aziendale , padronale, o se il bene è un diritto)

Reddito medio: quello valutato sulla base di bilanci di un congruo numero di anni per avere un compenso sulle oscillazzioni e poter fare una media.

Reddito ordinario:quello che il bene può dare per le sue proprie caratteristiche attuali e potenziali.

Reddito continuativo:quello che si prevede possa realizzarsi con costanza per tutta l'esistenza del bene concreto.

2 ricerca del saggio medio di capitalizzazione               valido per beni simili

Quando il bene da stimare non può essere direttamente comparato con altri o per mancanza di termini di confronto il perito potrà assumere come saggio con i dovuti adattamenti quello che vale per i beni che rappresentano un investimento di simile rischio.

(quando riguarda la stima di un reddito: saggio medio finanziario :fruttuosità media degli investimenti modbiliari a medio termine nelle condizioni del momento.)

3 eventuale correzziome del saggio

La correzzione dl valore ordinario per tenere conto dei comodi e degli scomodi può ottenersi modificando il saggio:correzzione in aumento del VALORE ORDINARIO si otterrà DIMINUENDO IL SAGGIO e viceversa.

4 risoluzione della formula di capitalizzazione                           

5 eventuali aggiunte e detrazioni al valore capitale

L'aggiunta consiste nell'accumulazione iniziale dei amggiori redditi transitori,o la detrazione nell'accumulazione iniziale dei minori redditi transitori, deve essere calcolata allo stesso saggio di capitalizazzione già corrretto per la presenza di comodi e scomodi particolari :solo così il valore sarà quello di stima.

STIMA SINTETICA DEL VALORE DI COSTO

Confronto diretto del bene da stimare con altri simili di costo noto.

(analogo alla stima del valore di mercato).

(costo complessivo , costo parziale).Comprendono quindi tutti i costi possibili che possono esistere per un been sopratutto usato per fabbricati(costo allacciamenti , acquisto area edificabile, direzioni lavori )etc

STIMA ANALITICA DEL VALORE DI COSTO

E' detta nalitica quando è composta determinando voce per voce tute le componenti del costo e facendone la somma .

31 ESTIMO CIVILE

I FABBRICATI

La definizione di fabbricato può essere ricavato da varie leggi specialmente delle legggi in materia di imposizione fiscale.

Dal punto di vista catastale., fiscale i fabbricati si distinguono in fabbricati RURALI E URBANI

Sono fabbricati rurali: quelli destinati alla conduzione di un fonsdi e alle esigenze produttive dell'attività agricola.

I fabricati urbani: Tutti quelli che non rispondono ai requisiti di ruralità : "..ed è qualsiasi fabbricato ceh sia suscettibile di reddito autonomo "

Questa distinzione catastale si basa quindì sull'autonomia di reddito ..quindi questa classificazione è poco utile infatti in estimo si fanno tre categorie di fabbricati:

(classificazione catastale PAG 729)

FABBRICATI CIVILI:

sono destinati ad abitazione , ufficioe sono fabbricati che hanno un proprio mercato di compravendita e di locazione

FABBRICATI INDUSTRIALI:

Sono quelli costituiti in funzione di una determinata attività produttiva e hanno caratteristiche peculiari legate alla loro specifica destinazione che ne vincola la possibilità d'uso.

FABBRICATI RURALI:

Quelli Che servono ala necessità di un fondo rustico essi non hanno un proprio mercato di compravendita nè sono separatamente locabili.

32 I FABBRICATI CIVILI

I FABBRICATI CIVILI A SECONDA DELLA LORO DESTINAZIONE D'USO POSSONO ESSERE DISTINTI IN FABBRICATI RESIDENZIALI (per famiglie) E NON RESIDENZIALI O STRUMENTALI (uso diverso da quello abitativo)

Tutti queti sono oggetto spesso di compravendita ed è imporatnte notare cheraramente riguardano un intero fabbricato il più delle volte sono oggetto le singole unità immobiliari (che sono beni economici autonomi)

CARATTERISTICHE DEL MERCATO IMMOBILIARE URBANO:

Fino alla legge sull'equo canone 392/78 (vincolava i cononi d'affitto e bloccava gli affitti) gli alti prezzi delle locazioni rendevano conveniente l'investimento sulle case la liberizazzione dei canoni ha reso poi con la legge 359/92 ha migliorato il mercato.

I fabbricati sono beni di lunga durata e costituiscono una componenet importante dei patrimoni privati : la loro demolizione avviene raramente il più dellle volte solo per fare spazio alla costruzione di un nuovo fabbricato.

LA DOMANDA DI FABBRICATI non dipende soltanto dalla pressione demografica ,la crescene ricchezza a disposixzione delle famiglien , unitamente alla difficoltà di trovare case in locazione , fa aumentare la domanda di acquisto di abitazioni .

Per i fabbricati ad uso commerciale esiste un maggior equilibrio fra domanda e offerta e il loro acquisto assume più frequentemente il carattere dell'investimento .Questo fatto porta a due conseguenze .

La prima eè che esiste un rapporto migliore tra prezzo e capacità di reddito la seconda che i prezzi sono meno soggetti a sbalzi.

Il mercato di fabbricati ad uso commerciale è localizzato perchè l'attività commerciale si svolge con intensità diversanon solo da quartiere a quartiere ma anche da strada a strada.

CARATTERISTICHE INFLUENTI SUL VALORE DEI FABBRICATI

CARATTERISTICHE ESTRINSECHE

COMUNE DI APPARTENENZA DEL FABBRICATO

FASCIA URBANA DI UBICAZIONE DEL FABBRICATO

TONO SOCIALE DELLA ZONA

AMENITA' E SALUBRITA' DEL LUOGO

ACCESSIBILITA'

DOTAZIONE DI STRUTTURE

CARATTERISTICHE INTRINSICHE

TIPOLOGIA EDILIZIA

PROSPICIENZA DELL'EDIFICIO ( FACCIATA PRINC. VERSO STRADA , CORTILE , GIARDINO)

EPOCA DI COSTRUZIONE

DOTAZIONI COMUNI :LORO STATO DI CONSERVAZIONE   E DI EFFICIENZA.

(CARATTERISTICHE INTRINSICHE PROPRIE DI UNA SINGOLE UNITA' IMMOBILIARE)

CATEGORIA CATASTALE

LIVELLO DEL PIANO

GRANDEZZA

DISTRIBUZIONE INTERNA

DOTAZIONI DI BALCONI E TERRAZZE

DOTAZIONI INTERNE

DOTAZIONI ESTERNE COMPLEMENTARI

PROSPICIENZA , ORIENTAMENTO , LUMINOSITA'

SITUAZIONE GIURIDICA

CONFORMITA' ALLE LEGGI URBANISTICHE E ALLE DISPOSIZIONI EDILIZIE ( Piano regolatore..linee architettoniche..)

SITUAZIONE DEBITORIA O CREDITORIA (mutuo ipotecario, risarcire dnni..)

SERVITU' PASSIVE ED ATTIVE (USUFRUTTO, USO , ABITAZIONE)

TRASFORMAZIONE,O IL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE(QUEST'ULTIMO CONSISTE NEL RICAVARE UNITA' IMMOBILIARI NUOVE IL VALORE SEL FABBRICATO SI OTTERRA' SOMMANDO IL VALORE DI MERCATO DELLE UNITA' IMMOBILIARE PREESISTENTI LA DIFFERENZA , RIFERITA AL MOMENTO DELLA STIMA , FRA IL VALOORE DI MERCATO DELLE NUOVE UNITA' E IL COSTO DI SOPRAELEVAZIONE

- SITUAZIONE FISCALE

SITUAZIONE LOCATIZIA

STIMA DEI FABBRICATI CIVILI

A seconda degli scopi di stima delle condizioni proprie del bene e dell'esistenza o meno di un mercato attivo gli aspetti economici possono essere:

il valore di mercato

il valore di capitalizazzione ( raro)

il valore di costo

il valore di trasformazione

il valore complementare (per le aree è più probabile e raro per i fabbricati)

STIME

STIMA AD IMPRESSIONE E STIMA STORICA

STIMA PER VALORI TIPICI O PER ELEMENTI COSTITUTIVI

STIMA PARAMETRICA( DETRAZIOEN DEL VALORE ORDINARIO DEL FABBRICATO. PI SI PERENDONO IN CONSIDERAZIONE SCOMODI E COMODI , AGGIUNTE E DETRAZIONI E GIUNGERE COSì AL VALORE EFFETTIVO, il valore ordinario si determina per confronto di beni simili di noto prezzo sulla base di un parameti tecnico e economico)

Paramerti tecnici sono il fabbricato in se stesso comè formato rispetto ai beni simili. Quelli economici sono invece: RENDITA CATASTALE IL CANONE DI LOCAZIONE (LA PRIMA E FACILMENTE ACCERTABILE MA HA L'ERRORE DI POTER RISENTIRE DI ERRORI CATASTALI)

IL CANONE DI LOCAZIONE è LA BASE PER LA DETERMINAZIONE DEL REDDITO NETTO   DI PARTE PADRONALE OLTRE AD ESSERE UN POSSIBILE PARAMETRO DI STIMA SINTETICA.I PARAMETRI FISICI POSSONO ESSERE : IL VOLUME , IL NUMERO DI VANI, POSTI MACCHINA.

Nell'uso di parametri volume e superficie , la superficie viene misurata vuoto per pieno.

La superficie può essere misurata al netto o al lordo dei muri interni e perimetrali escludendo e comprendendo le aree scoperte attribuendo un diverso peso alle aree di diverso utilizzo.

- STIMA PER PUNTI DI MERITO

Si basa sul presupposto che il prezzo di mercato sia la risultante dell'azione congiunta di quattro gruppi di caratterictiche (ciascuna delle quali ha un peso diverso percentuale nella composizione del prezzo.)

Si considerano i seguenti gruppi di caratteristiche:

a)       condizioni estrinsiche dell'immobile nell'ambito del suo meracto localizzato .

b)      condizione di collocazione dell'unotà immobiliare in seno all'edificio che la ospita.

c)       Condizioni intrinsiche

d)      Situazione giuridica e reddittuale.

e)      

Nell'ambito del mercato occorre individuare fra le unità immobiliari simili per destinazione e grandezza all'unità da stimare , quelle che posseggono in GRADO OTTIMALE le caratteristiche di tutti e quattro i gruppi.

Poi occorre individuare i quali pesi percentuali abbiano suul prezzo unitario le caratteristiche dei quattro gruppi SUPPOSTE IN GRADO OTTIMALE.

L'ultima fase consiste nel mettere a confronto il prezzo di meracto di unità immobiliari che posseggono le caratteristiche del primo gruppo preso in considerazione con il prezzo di nmercato di unità immobiliari che posseggono in grado peggiore PER POTER COSI' DETERMINARE IL PUNTEGGIO MINIMO DELLE CARATTERISTICHE DELPRIMO GRUPPO.

E così via per gli altri gruppi di caratteristiche.

STIMA PER COIFFICENTI DI RIDUZIONE

Si determina il valore unitario del bene da stimare moltiplicando per una serie di fattori di correzzione il prezzo unitario medio dei beni che presentano in grado ottimale tutte le caratteristiche che sono causa di variazione dei prezzi.

Per ciascuna caratteristiche si attribuisce un coifficente partendo da 1 come maggiore coifficente, quindi si arriva alla compilazione di tabelle di coifficenti di merito quante sono le caratteristiceh influenti sul prezzo.Noto il prezzo unitario medio degli immobili le cui caratteristiche sinao tutte OTTIMALI ( coifficente 1) lo si assumerà come VALORE DI RIFERIMENTO .

Il valore di stima si effettuerà attraverso queste fasi:

a)        attribuzione all'immobile di coifficenti di merito relativi ad ognuna delle caratteristiche

b)       prodotto dei coifficenti di merito ( esprime in % il merito relativo globale dell'unità di stima rispetto all'unità di riferimento)

c)        moltiplicazione del valore di riferimento per il prodotto dei coifficenti e ottenimento del valore unitario di stima.

d)       Prodotto del valore unitario per la consistenza dell'immobile.(mquadri)

IL VALORE DI MERCATO DEI FABBRICATI CIVILI -STIMA ANALITICA

DETERMINAZIONE DEL REDDITO DI CAPITALIZAZZIONE (Bf)

Reddito padronale lordo meno le spese di parte padronale.

Bf = Rpl - Spp

REDDITO PADRONALE LORDO

Deve essere determinato nel suo ammontare annuo posticipato , medio , ordiario e continuativo .

EQUO CANONE: canone fissato con la legge 392 del 1978(canone che risulta più basso di quello liberio di mercato)

Per la stima analitica il canone da considerare è quello ordianrio cioè congruo e meritevole secondo il mercato .

Trovato il canon eordinario bisognerà depennare il canone del PREZZO D'USO della mobilia , costituito dall'interesse di questa e dalle sue quote di di perpetuità.(fonte di reddito supplementare per il proprietario la detenzione di un DEPOSITO CAUZIONALE versato dal locatario)

SPESE DI PARTE PADRONALE:

QUOTE

- QUOTA DI MANUTENZIONE

E' la spesa che si rende necessaria per conservare , le condizioni di efficienza e di decoro del fabbricato.

La MANUTENZIONE ORDINARIA :sono le manutenzione che occorrono con relativa frequenza.

La MANUTENZIONE STRAORDINARIA (art 1005 c.c. manutenzioni straordnarie) sono interventi che vengono effettuati con superiore costo ma anche con superiore importanza ( ristrutturazione facciata)comportano di solito spese a scadenza poliennale.

(LA QUOTA ANNUA DA PORRE IN PASSIVO NEL BILANCIO CORRISPONDE ALLA SOMMA DELLE SPESE ANNUE DI MANUTENZIONE ORDINARIA CON L'EQUIVALENTE ANNUO DELLE SPESE DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA .)

Questa voce passiva dipende dal tipo di costruzione , dai materiali ,e dall'età del fabbricato.

La percentuale che quantifica l'importo medio annuo della quota di manutenzione si calcola mediante una percentuale del reddito padronale lordo : la percentuale oscilla tra il 5 % e il 15%.( il perito dovrà accertarlo come dato statistico!). ( è difficile che il perito sappia considerare se il deterioramento è dovuto all'USO o alla vetusità o DAL CASO FORTUITO.( art 1609 c.c)

- QUOTA DI REINTEGRA

In pratica questa quota è assorbita dalla quota di manutenzione visto la durata a lungo tempo dei fabbricati ..am per una ragione di sicurezza si da il valore del 2% -3% del reddito padronale lordo.

- QUOTA DI ASSICURAZIONE

I fabbricati sono normalmente assicurati contrio i rischi da incendio e scoppoio e contro i rischi di responsabilità civile che il proprietario ha verso terzi.

Per entrambe le due cause la percentuale del reddito padronale lordo è di : 04 - 0,6 %.

- SPESE D'AMMINISTRAZIONE E SORVEGLIANZA

L'amministrazione dlla proprietà richiede attività di vario genere : riscossione dei canoni , versamento tributi e la sorveglianza è necessaria per la tutela degli interessi del proprietario , e consiste nel controllo del comportamneto dell'inquilino che deve rispettare il regolamento condominiale e naturalmente non deve svolgere attvità illecita.Si è riscontrato che esse corrispondano a una percentuale fra il 2% e il 5% .( incidenza maggiore quanto è più piccolo il condominio)

PERDITE PER SFITTO , INESIGIBILITA' E RITARDATO PAGAMENTO.

Occorre depurare il reddito padronale lordo delle perdite dovute appunto ai motivi soprascritti.

Lo sfitto = non volontario quando l'immobile rimane involontariamente senza locatario

L'inesigibilità= che è l'impossibilità di riscuotere il canone , perchè il locatario non vuole o non è in condizioni di pagare.

il ritardato pagamento per morosità occasionale o abituale del locatario.

L'ammontare di queste perdite vine calcolato inpercentuale al reddito padronale lordo .

La percentuale va : dal 2% al 5 % e certamente salirà mano a mano che si passa ad alloggi modesti.(per i fabbricati diversi dalle abitazioni non si può dare una percentuale generale.)

Anche nei casi apparentemente più sicuri, si deve considerare come minimo una perdita dell'1%.

( per esempio devono essere pagati dall'usufruttuario)

I = 20 mil x i ( i= tasso legale d'interesse 2.5 %)

IMPOSTE

Il reddito del fabbricato è colpito dall'ICI e concorre con gli altri redditi del suo proprietario a costituire la base imponibile ai fini dell'IRPEF.

Non si considera l' IRPEF tra le spese di parte padronale .

SPESE DI GESTIONE

Sono le spese necessarie per fornire all'immobile i servizi di sìcui abbisogna per funzionare in modo da soddisfare la esigenze di chi lo utilizza : illuminazione , pulizia.Tutte le spese sono a carico dell'inquilino con l'unica eccezzione delle spese sìdi prtineria ( che sono per legge il 10 % a carico dl proprietario.)

( può darsi che per contrattoil proprietario si accolli spese che di norma sarebberio dell'inquilino, ma allora il canone sarà maggiorato.)

INTERESSI DI ANTICIPAZIONE

Tuttte le spese reali di parte padronale sono distribuite nel corso dell' anno e quindi sono soggetet a interessi passivi per il tempo che intercorre dal momento in cui viene sostenuta la fine dell'anno.ammettendo una compensazione fra i tempi di anticipazione , si può attribuire al loro totale un'anticipazione media di 6 mesi e calcolare per tale tempo gli interessi.( si userà il saggio impiegato per la posticipazione deui ratei di pigione)

VALORE DI TRASFORMAZIONE

E' la differenza riferita al momento della stima , fra il più probabile valore di mercato del bene traformato e il costo rdinario di trasformazione

VTR = VM - Kt

( l'indennità non và somata solo se è lo stesso proprietario che fa ala sopraelevazione)

Il valore di demolizione o a sito e cementi è un particolare caso di valore di trasformazione .i beni che si ottengono da questa trasformazione , che comporta un costo, sono l'area fabbricabile( maggior valore) e i materiali di risulta.

Sopraelevazione: essa consente di ricavare nuove unità immobiuliari sul fabbricato preesistente .Il valore del fabbricato sopraelevabile si otterrà sommando al valore di meracto delle unitàimmobiliari preesistenti la differenza , riferita al momento della stima , fra il valore di mercato dell nuove unitàe il costo di sopraelvazione.Nei fabbricat divisa in condomini la sopraelevazione spettaal proprietario dell'ultimo piano o al proprietario esclusivo del lastrico solare .( il suo valore corrisponderà alla differenza del valore di mercato delle unità ottenibili con la sopraelevazione e il costo della medesima.)

Il dritto d valore di trasformazione può essere rimasto anche alla ditta costruttrice che può se vuole venderlo a terzi.

VALORE COMPLEMENTARE

Las tima di questo valore occorre nei casi di esproprazione parziale( solo fabbricato con grande terreno) o danno perdita definitiva di una parte del bene, o lo stesso proprietario vuole cedere una parte del suo bene.

Il valore di dannno parziale sarà susseguito dal valore di ricostruzione ( si assicura a valore di ricostruzione) e non dal valore di mercato perchè nel valore di mercato si tiene conto anche dell'area ma l'area edificabile anche come esempio in un incendio ..non brucerà ma resterà.

( quando si fa la doppia stima di un valore , per stimare la parte illesa dall'incendio quindi si usa il valore complementare )

RELAZIONE DI STIMA

1 Premessa

Viene descritta la situazione estimativa (perchè e quale bene si vuole stimare)

identificazione del perito

identificazione del committente

situazioni e persone ragione della stima

criterio di stima (valore di costo , di mercato)

data si stima (a quale data è riferita la valutazione del bene utile in ambito legale)

2 Descrizione del bene

- (cogliendo le situazioni intrisiche , estrinsiche , situaz.giuridiche.)

Descrizione situazione (giuridica):

- Particolari stime legali

Valutazioni :

- Descrizione dei procedimenti adottati (sintetica , analitico sopratutto per valore costo e mercato .)

Assunzione dati tecnici ed economici

Fase di calcolo

Conclusioni

Brevemente il perito dice:"Considerando la ragione della stima sono giunto alla conclusione che.

Firma e data ( perizia)

Esercizio

Deve essere realizzata una palazzina di 3 piani composta da 2 appartamenti al pianorialzato della superficie di 130 m² ..

Pr 2 app 130 mq l'uno

1° piano 2 app 132 mq l'uno

2° piano 2 app 105 mq l'uno

Gli appartamenti dell'ultimo piano non verranno reallizzati pertanto rimarrà valido il diritto di sopraelevazione.

I prprietari degli appartamenti che verranno subito realizzati (4) non intendono acquistare tale diritto pertanto la ditta costruttrice la cederà a terzi .Un perito viene incaricato della valutazione di tale diritto.

Relazione di stima:

Io sottoscritto R.C.sono stato incaricato da (proprietari) dalla ditta costruttrice , di stimare il più pribabile prezzo del diritto di sopraelevazione realtivo alla realizazzione di un 3° piano della palazzina che stà per essere realizzata sul terreno posto nel comune di in via etc

Il piano da realizzare comprende 2 appartamenti di 105 mq e terrazze di circa 27 mq.

(DESCRIZIONE DEL BENE E ANALISI DEL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE)

Come noto il diritto di sopraelevazione consiste nella facoltà di costruire uno o più piani sopra a quello già esistente di un fabbricato chiaramente tale sopraelevazione è possibile solo se consentita dagli strumenti edilizi.

(nel nostro caso la ditta costruttrice non realizza tutta la cubatura edificabile sull'area cubatura che sulla base dei vincoli posti dal piano regolatore è pari a 2700 mcubi su un area si 600 mquadri ) e dalle condizioni statiche dell'edificio.

CUBATURA 2100 mcubi

SUPERFICIE 600 mquadri

Indice = 2700/600=4,5m³/m²

IL diritto di sopraelevazuone viene valutato secondo l'aspetto economico del valore di trasformazione

Vsup. = Vm - Vcost. - indennizzo.

L'indennità della sopraelevazione prevista dal CC. Deve essere composta ai proprietari dei piani rialzati ial momento della sopraelevazione.

ANALISI DEL VALORE DI MERCATO DEL PIANO SOPRAELEVATO.

Per quanto riguarda le caratteristiche architettoniche e costruttive del 2° piano si possono consultare i progetti presentati dalla ditta per i piani sottostanti.

DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE DEGLI APPARTAMENTI

Come noto la superficie commerciale di una unità è data da:

100% della sup netta

50% muri divisori di 2 unità immobiliari

100% muri perimetrali esterni edivisori interni

X% di elementi ( terrazzi , balconi)

in questo caso X= 30 % perchè si tratta di terrazze.

Superficie commerciale = 195 + (105 x 0.3) + (27 x 0.3) = 113.5 m²

Cubatura lorda dell'ultimo piano ( comprendente anche il vano scala)

La cunbatura viene misurata vuoto per pieno

A= 105 + 105 + vano scala (10)=220mq

(senza ascensore)

Altezza da pavimento a soffitto 3 m (+ solaio)

Cubatura vuoto per pieno (appartamento)=

area base (lorda) per altezza mq 220 x 3 m =660 mc

Vds = Vm - Vcost - Ind

1 STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEL PIANO SOPRAELEVATO

Questa valutazione verrà svolta seguendo un procedimento SINTETICO PARAMETRICO (parametro mq superficie commerciale) da indagini svolte sul mercato immobiliare (U.I) ad uso abitativo situato nella stessa zona in cui si trova l'area fabbricabile e con tipologie costruttive simili a quelle che presenteranno le unità del nostro condominio; si è realizzato una classe di comparazione costituita da 15 appartamenti simili a quelli oggetti di valutazione .L'analisi dei prezzi e l'analisi dei parametri :ci permette di importare il seguente confronto:

a prezzi: a parametri = Vx : Px

Dal rapporto sommatoria prezzi e sommatoria parametri ottengo un prezzo medio per mq idi superficie commerciale

Mq 113.5 x 2=227 mq

V. ordianrio del piano = 227 mq x 3 Mil =681 Mil

V.merc=682 Mil coincidente con il V.Ordinario

Poichè non si ritiene che le due unità immobiliari presentino caratteristiche modificabili diverse dall'ordinario ,il valore di mercato coincide con il valore ordianrio ( quindi senza aggiunte e detrazioni).

2 STIMA DEL VALORE DI COSTRUZIONE DEL PIANO

Per stimare il valore di costruzione verrà adottato un procedimento SINTETICO PARAMETRICO (PARAMETRO mq vuoto per pieno)(McVpp) che ci permetterà di valutare il costo base medio per metro cubo .A tale valore verranno aggiunte le altre componenti di costo , espressa percentualmente sul costo base.

a cost.base: a mcubi = Cx : mc

Dal rapporto sommatorio costi e sommatoria metri cubi si ottiene un valore pari a 400.000 £/mc

Il valore che si ottiene è il costo base medio /mc (materiale e manodopera)

Vcosto (base)= 660 mc x 400.000=264 Mil

Poichè tale costo si riferisce ad un intervento di sopraelevazione , si ritiene opportuno cinsiderare un aumento del 5% relativo ai maggiori tempi della mano in opera.

264 + 105 =277 Mil

Da indagini condotte sul mercato edlizio ridulta inoltre le   seguenti incidenze medie delle altre componenti di costo:

Progettazione e direzione lavori 5% del costo base

Spese generali e profitto d'impresa 25% del costo base

Oneri di urbanizazzione 30 milalire al metro cubo

(cambia da comune a comune )

VALUTAZIONE DEL COSTO TOTALE DI COSTRUZIONE

Vc= 277 + (25% + 5%)x 277 + 30.000 x 660= 380 Mil

3 STIMA INDENNITA' DI SOPRAELEVAZIONE PREVISTA DALL'ARTICOLO 1127 del CC.

Nella stima dell'indennità occorre tenere presente che il titolare del diritto non sono i proprietari dell'ultimo piano bensì la ditta costruttrice .

Il valore dell'indennità è legato al valore dell'area edificabile (o già edificata)

I = Varea (1/2 - 1/3) x 2 = Va x 1/3

½ si riferisce alla metà dell'edificio di cui erano proprietari entrambi i proprietari , 1/3 si riferisce alla nuova partizione dell'immobile con la sopraelevazione , il 2 si riferisce al numeri dedi piani già costruiti.

Valore Area

L'area su dui è stato realizzato il condominio è stata comprata dalla casa costruttrice per un prezzo di lire 480 Mil.

La valutazione dell'area edifiicabile si effettua con procedimento sintetico parametrico assumendo come parametro tecnico il mc.edificabile.

Indennità= 480 Mil x 3 =160 Mil

Quindi Vds = Vm - Vcost - Ind = 681- 380 -a60 = 141 Mil.

CONCLUSIONI

Le indagini condotte relativamente al piano da sopraelevare mi hanno condotto alla valutazione del relativo diritto , per l'ammontare della somma di 141 Mil.

Esercizio

Determinare l'Rf prodotto da un fabbricato il quale è locato ad un canone annuo di 15 Mil corrisposti in rate mensili anticipate i= 3%(tasso medio commerciale)

Rendita catastale =15MIL

Ed ha 5 vani catastali.

Spese padronali :

-Quote reintegra, manutenzione straordinaria, assicurazione (7,5% al 15,5 %)

-Quota amministrativa e sorveglianza (2% al 3%circa)

-Quote affitto e mesigibilità (mancanza puntualità dell'affittuario (2%al 3%circa).

- Imposte sul bene IRPEF e ICI

- Interessi (Q + Imp) x 6/12 x i

Cap (canone annuo posticipato)= 12 MIL /12 x (12 + 12+1/12 x 0.03)= 12,195 MIL

Qri +Q Ma Str + QA = 2 + 3% canone annuo + 0.55   5% - 12%

( Qri= Quota di reintegra)

( Qma str= Manutenzione stradale)

( QA = quota amministrativa)

Qrent = VA costo - VA ricostruzione/ n (anni)

Qr = QAM x QASS= 8% x 12.195= 975000

(QAM ( percentuale totale))

(QASS = assicurazione)

Qamministrativa e Q sorveglianza= 3% x 12,195 =365.850%

IRPEF RC: 1.3 MIL x 1.05 ( valutiamo la rendita sempre con il 55 in più.

( fino a 20 mil di rendita catastale)

ICI= 1.3 x 1.50 x 100 x aliq ( 6 %₀ ) = 819000 £

aQ + ICI= 1706000+819000= 252500

Interesse = 2,525 x 6/12 x 3% = 63.000

Rf = Cap + Spp = 12.195 - 2.588 = 9.600MIL

Spp/ Capost = 0.2

Incidenza della spesa sul canone è del 20 %

( in genere è del 30%)

Esercizio

Un fabbricato di vecchia costruzione ha una superficie di 12 x 14 e si eleva su 3 piani fuori terra , il piano terra .

Dati:

-area =12 x 14

-4 alloggi nei due piani già costruiti.

-Canone affitto di 280.000£ a vano mensile ( vani sono tutte le satnza e la cucina se abitabile)

-Per la ristrutturazione ci vogliono 120 MIL

-CALCOLARE IL VALORE DI MERCATO

Valore di trasformazione:

Vt = Vm - Vcost (120 mil riferiti a oggi)

Vm = determinazioni tecniche calcolo del numero dei vani delle 4 unità

12x 14 = sup lorda 168 mq

168 / 2 = 84 m

84 x 0.92 = 78 Sup netta

Ingombro dei muri

4 vani commercilai per unità immobiliare quindi locabili al canone di

280 x 4 x 12 = 1.344.000£

Per tutte le unità

280 x 16 x12 = 53.760.000£

Cap = 53.760.000/12 x 12+

Spese padronali

- QUOTE

Q( R, ms Ass AMM , Sfitto e Ime )= 14% + 3% + 5% + 22%

Cap = 12.084.000 MIL

-I MPOSTE irpef ( rendita catastale)

ICI RC = n V catastali x tariffe = 5 x (320.000 x 4) = 6.4 MIL

V fiscale =640 MIL ( si fa x 1000)

Vfriv = 640 x 1,05 = 672 ( rivalutata del 5%)

INTERESSI

(12.084 x 3.360) x 6/ 124,5 = 1.956

Rf0 = Cap - Sp = 39134 MIL all'anno di reddito

Valore di mercato dei 4 alloggi = Vmer 4allogggi= 38,134 / i =

i=( interesse di capitalizazzione trovato dalla classe di comparazione)

icapitalizazzione= aRf / ap= 3,5 %