La comunione

La comunione

Comunione: situazione in cui la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone.

Comunione equivale a contitolarità di un diritto reale: comproprietà, cousufrutto, etc.

Si distinguono tre origini della situazione di comunione:

volontaria: si realizza per volontà delle parti (comprare insieme una cosa);

incidentale: si attua indipendentemente dalla volontà delle parti (come la comunione tra eredi);

forzosa: imposta dalla legge a una o a tutte le parti (comunione forzosa del muro).

Un caso particolare è rappresentato dalla comunione legale tra i coniugi. Le parti sono libere di evitare la comunione, ma nel silenzio viene applicata. È soggetta a regole particolari.

Per la disposizione del diritto sulla cosa comune è necessario il consenso di tutti i partecipanti.

Il diritto stabilisce delle norme di coordinamento per la comunione, infatti ogni partecipante:

può servirsi della cosa comune purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, art. 1102;

ha i seguenti diritti sulla quota del bene (frazione ideale, matematica, del bene intero):

può disporre del suo diritto, e cioè della quota, art. 1103;

può chiedere lo scioglimento della comunione in qualsiasi momento, art. 1111; tranne nei casi in cui si tratta di cose che, se divise, cessano di servire all'uso a cui sono destinate, art.1112;

concorre all'amministrazione del bene comune

ordinaria maggioranza semplice del valore. Può anche stabilire un regolamento.

straordinaria e innovazioni 2/3 del valore

La comunione non stabilisce alcun vincolo di destinazione dei beni (vedi pg.197 del libro).

Il condominio è una particolare forma di proprietà degli edifici che combina:

proprietà individuale di piano o porzioni di piano;

comunione forzosa (indivisibile) delle parti comuni.

L'amministrazione della proprietà collettiva è regolata da diverse delibere a seconda dei diversi tipi di atti: ordinaria e straordinaria amministrazione e innovazioni.

La proprietà individuale dei piani o delle porzioni di piano comprende tutti i poteri e le facoltà che normalmente spettano al proprietario, con i limiti che derivano dalla comunione forzosa dei muri.

La multiproprietà è un contratto con il quale un immobile viene venduto - con atti separati - a una pluralità di acquirenti. Ciascuno di essi ha diritto a usufruire della cosa solo per un periodo di tempo determinato (mesi o settimane) che si ripete ogni anno (proprietà turnaria).

Altri casi:

Multiproprietà azionaria: il multiproprietario acquista la posizione di socio in una Spa acquistando così un diritto d'uso esclusivo per il turno stabilito.

Multiproprietà alberghiera: nei casi in cui il godimento del bene è assicurato da un gestore cui l'acquirente si lega.

Nel 1994 è stata emanata una Direttiva CEE a tutela dell'acquirente che prevede:

obblighi di informazione del venditore;

la forma scritta a pena di nullità;

un'articolata disciplina di recesso (libero entro 10 giorni).