La compravendita

LA COMPRAVENDITA

In diritto, il contratto di compravendita (nel codice civile detta vendita ed in latino emptiovenditio) è il contratto mediante il quale una parte, detta venditore (o alienante), trasferisce la proprietà di un bene o di un diritto ad un'altra, detta compratore, che si obbliga a pagare un prezzo come corrispettivo.

La vendita è il contratto tipico dello scambio in un sistema economico monetario, poiché quanto oggetto di vendita viene scambiato contro un corrispettivo in denaro; in assenza della moneta si avrebbe scambio in termini di baratto, giuridicamente classificabile nella forma propria della permuta. Nella vendita un diritto è trasferito in cambio del conseguimento di un prezzo, espresso e corrisposto in quantità di moneta.

Effetti essenziali del contratto di compravendita sono il trasferimento del diritto e la costituzione dell'obbligazione per il prezzo. Contrariamente a quanto potrebbe pensare chi è a digiuno delle regole giuridiche, l'obbligazione di consegnare è estranea, nel nostro ordinamento, alla causa del contratto in parola. Ciò si evince non solo dall'art. 1376 c.c., ma soprattutto dall'art. 1465 c.c. che del primo costituisce applicazione.

La vendita è un contratto consensuale e ad effetti reali (ad effetti reali significa che il consenso legittimamente manifestato è sufficiente per far transitare la proprietà del diritto compravenduto senza che sia necessaria la consegna della cosa, consegna che quindi non è elemento costitutivo del contratto), sinallagmatico (cioè a prestazioni corrispettive), oneroso e commutativo. E' solo nei contratti reali (re perficiuntur=che si perfeziona con la consegna della cosa come nel mutuo o nel deposito o nel comodato!) che la consegna è elemento costitutivo del contratto in difetto del quale il contratto nemmeno sorge. Non è necessariamente un contratto istantaneo perché vi sono casi in cui la fase esecutiva non si esaurisce nella stessa unità di tempo.

Come per gli altri tipi di contratto, il perfezionamento avviene nel momento in cui le dichiarazioni delle parti sono congruenti tra loro. Nondimeno tale congruenza può essere l'esito di uno scambio di proposta ed accettazione, oppure di laboriose trattive durante le quali le parti elaborano un testo comune.

Non sempre la vendita ha effetti traslativi immediati, ma può aversi un trasferimento differito che non si verifica al perfezionamento del contratto, ma in un momento successivo.

La forma di un contratto di compravendita è libera (può anche manifestarsi oralmente o per comportamenti concludenti), ma per taluni casi, per lo più riferiti alla natura dell'oggetto, la legge dispone l'obbligatorietà della forma scritta, ad esempio nel caso di trasferimento della proprietà di cose immobili (art. 1350 c.c.), a pena di nullità.

Per i beni immobili la vendita può essere a misura o a corpo, secondo rispettivamente che in contratto si faccia o meno riferimento all'estensione superficiaria del bene per la determinazione del prezzo. Se, ad esempio, la vendita avviene per un corrispettivo di X lire per metro quadrato, si tratta di una vendita a misura, diversamente è una vendita a corpo. La circostanza rileva anche in ordine ad eventuali successive compensazioni del prezzo, che possono essere richieste anche dopo la conclusione del contratto, qualora si riscontri una differenza rispetto alla superficie dichiarata. Si noti che anche nella vendita a corpo, però, può aversi titolo ad una richiesta di compensazione qualora la misura sia comunque indicata (e ciò anche se la vendita sia dichiaratamente a corpo), se la differenza fra il valore indicato e quello effettivamente riscontrato sia maggiore di un ventesimo (5%), in più o in meno.

Il contratto di vendita di cosa futura è un contratto che prevede il trasferimento della proprietà di una cosa che ancora non esiste, ma che verrà realizzata (in genere dall'alienante), come nell'ipotesi di una casa da costruirsi. Il contratto in oggetto non è condizionato alla venuta ad esistenza del bene (o del diritto) giacché nelle more dell'evento le parti possono già essere vincolate all'esecuzione di alcune prestazioni: il compratore potrebbe essere già obbligato al pagamento del prezzo ed il venditore, a sua volta, potrebbe essere obbligato a cooperare alla venuta ad esistenza del bene. In realtà l'unico effetto che rimane sospeso è quello traslativo: per spiegare la fattispecie può dirsi che la venuta ad esistenza della cosa si atteggia come condizione sospensiva, ma rispetto al solo effetto menzionato. Come precisato dalla stessa Corte di Cassazione, nella vendita di cosa futura l'effetto traslativo si verifica nel momento in cui il bene viene ad esistenza nella sua completezza (Cass. civ., Sez. II, 18/05/2001, n.6851).

Il mancato avveramento dell'evento nel termine convenuto (la venuta ad esistenza della cosa oggetto del contratto), determina la risoluzione del contratto per sopravvenuta impossibilità della prestazione (ma vedi il secondo comma dell'art. 1472 c.c. che discorre - secondo alcuni impropriamente - di nullità), salvo che non sia stato stipulato un contratto aleatorio (o vendita di speranza) che consiste nell'assumersi il rischio che la cosa non venga ad esistenza. Venuta ad esistenza la cosa, in un contratto aleatorio potrebbero analogamente riscontrarsi differenze rispetto a quanto previsto in sede negoziale circa la consistenza del bene o del diritto, od il suo prezzo.

La vendita di cosa parzialmente altrui è disciplinata dall'art 1480 c.c. , il quale statuisce che se la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno qualora debba ritenersi,date le circostanze,che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo,oltre al risarcimento del danno

Quando la vendita ha ad oggetto cose di genere, la proprietà passa solo nel momento dell'individuazione, fatta d'accordo fra le parti o nei modi da essi stabiliti.

Nella vendita a rate con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa solo con il pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna(art. 1523 c.c.). Se il compratore non paga, alle scadenze pattuite, le rate del prezzo, il venditore può ottenere la risoluzione del contratto. Non può però ottenerla per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l'ottava parte del prezzo,nonostante ogni patto contrario. Risolto il contratto il venditore esigerà la restituzione delle cosa, ma dovrà a sua volta restituire le rate già riscosse, salvo il diritto a trattenerne una quota a titolo di compenso per l'uso che il compratore ha fatto della cosa. Per maggiori dettagli vedi: Patto di riservato dominio.

La vendita con riserva di gradimento è disciplinata dall'art 1520 c.c.;la vendita in questo caso non si perfeziona fino a che il gradimento non sia comunicato dal compratore al venditore. La dichiarazione di gradimento è assolutamente discrezionale;secondo l'opinione prevalente siamo in presenza di un patto d'opzione.

La vendita può essere conclusa con patto di riscatto:il venditore si riserva il diritto di riacquistare la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del medesimo prezzo,maggiorato delle spese che l'acquirente ha dovuto affrontare per la vendita,per le riparazioni necessarie e,nei limiti dell'aumento,delle spese che hanno aumentato il valore della cosa. Il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l'eccedenza. Il termine per il riscatto non può essere maggiore di 1 anni nella vendita di cose mobili;di 2 anni per gli immobili. Il patto di riscatto crea sulla cosa venduta un vincolo reale: se il compratore vende la cosa, il venditore può riscattarla anche nei confronti del terzo acquirente,purché il patto sia ad esso opponibile. Diversa dalla vendita con patto di riscatto è la vendita con patto di retrovendita,con questo patto il compratore si obbliga nei confronti del venditore a ricedergli il bene in un secondo momento. In questo caso non basta la semplice dichiarazione del venditore per riacquistare il bene, ma serve un ulteriore negozio di trasferimento, in cui oltre alla volontà del venditore c'è quella del compratore. Il patto di retrovendita ha la stessa funzione di un contratto preliminare, con il patto di retrovendita le parti si vincolano reciprocamente a stipulare un nuovo negozio di vendita. Nel caso in cui il compratore non volesse ritrasferire il bene, il venditore può agire in via esecutiva e ottenere (ex art 2932 c.c.) una sentenza costitutiva che produce gli stessi effetti del contratto che si sarebbe dovuto porre in essere.

Il venditore deve garantire il bene venduto sia dai vizi che dall'evizione (art 1476).

La garanzia per l'evizione è funzionale alla tutela del compratore per eventuali 'vizi giuridici', non conosciuti al momento della conclusione del contratto, che limitano il godimento del diritto o del bene.Si distinguono tre tipi di evizione: Totale Parziale Limitativa L'evizione totale si ha nel caso in cui il compratore subisce l'accogliemento di una azione di rivendicazione proposta da un terzo, perdendo così la proprietà del bene. In tal caso è previsto che il compratore possa proporre l'azione di risoluzione del contratto, condannando il venditore alla restituzione del prezzo e al risarcimento del danno.

L'evizione parziale si ha nel caso in cui solo una parte del bene sia di proprietà altrui.Se al momento della conclusione del contratto il compratore avrebbe ugualmente acquistato il bene nonostante fosse a conoscenza di tale situazione, allora ha diritto alla sola riduzione del prezzo oltre al risarcimento del danno, nel caso in cui il compratore non avebbre acquistato il bene allora può chiedere la risoluzione e il risarcimento del danno.

L'evizione limitativa si ha quando sul bene i terzi vantino diritti reali minori, in tal caso la disciplina opera come per l'evizione parziale.

Il compratore ha l'onere di chiamare a testimoniare il venditore nella eventualità che un terzo vanti diritti sul bene acquistato, qualora non lo facesse perderebbe la garanzia per l'evizione. Ciò si spiega con il fatto che il venditore può eccepire in giudizio la validità dell'atto traslativo e smentire le pretesse del terzo.

Come la garanzia per l'evizione la garanzia per i vizi è un effetto naturale della compravendita. Con tale tipo di garazia il venditore garantisce l'assenza di vizi materiali del bene che non ne consentano l'uso per il quale è destinato. La garanzia opera quindi solo se i vizi sono tali da rendere la cosa inidonea, in tutto o in parte, all'uso cui è destinata o sono tali da diminuire sensibilmente il valore del bene. La mancanza delle qualità promesse o delle qualità necessarie per l'uso cui la cosa è destinata, può portare alla risoluzione contrattuale se la mancanza delle qualità eccede il limite di tollerabilità determinato dagli usi.La garanzia per i vizi può essere contrattualmente limitata, la limitazione non opera però per i vizi che sono stati in malafede taciuti dal venditore. La garanzia non opera per i vizi che erano, al momento della stipulazione del contratto, conosciuti o conoscibili usando la diligenza dell'uomo medio. I rimedi in caso di vizi sono: la riduzione del prezzo e la risoluzione contrattuale. La garanzia deve essere fatta valere dal compratore entro 8 giorni dal momento della scoperta dei vizi a pena di decadenza, il diritto di far valere la garanzia si prescrive in 1 anno dalla data di consegna della cosa.

Gli articoli 1469 bis/1469 sexies e gli articoli 1519 bis/1519 nonies hanno introdotto la disciplina della vendita ai consumatori e della vendita dei beni di consumo. Prima di procedere all'analisi della disciplina occorre dare alcune definizioni: Il consumatore è colui il quale, al di fuori della sua attività professionale, acquista beni o servizi Il professionista è colui il quale nell'esercizio della sua attività imprenditoriale o professionale offre beni o servizi. La ratio di questi articoli si trova nella necessità di dover garantire il consumatore da eventuali squilibri contrattuali che i venditori possono compiere. Infatti il consumatore si trova in una posizione subordinata, si tratta di un soggetto che aspira a conseguire un bene che pochi offrono, mentre i professionisti si trovano nella posizione di offrire i beni o i servizi a una molteplicità di persone. La disciplina sancisce la nullità di alcune clausole c.d. 'vessatorie' che determinano gravi squilibri contrattuali a meno che queste non siano state oggetto di una seria trattativa.Si è tuttavia prevista la nullità delle clausole, che sebbene oggetto di trattativa, determinino l'adesione del consumatore a condizioni generali e a clausole che al momento della stipulazione non poteva conoscere, oppure limitino la responsabilità del professionista e le azioni che può esperire il consumatore. L'eventuale sanzione di nullità della clausola vessatoria non determina la nullità del contratto. Il giudizio di vessatorietà viene esteso all'oggetto e al prezzo de questi non sono determinati chiaramente. É stata introdotta anche una disciplina volta a garantire la conformità del bene a quanto espresso nel contratto. La conformità va valutata non soltanto in relazione al contratto, ma anche con riguardo all'informazione pre-contrattuale e alle descrizioni del professionista. Qualora si presentassero vizi o difformità il consumatore può: chiedere la sostiuzione del bene, chiedere la riparazione del bene, ottenere una riduzione del prezzo e agire per risolvere il contratto.Questi ultimi due rimedi sono esperibili sono nel caso in cui la riparazione o la sostituzione fossero troppo onerose, o il venditore non abbia provveduto prontamente a riparare o sostituire il bene. Il venditore risponde per i vizi che si siano manifestati entro due anni dalla cosegna,a patto che il consumatore abbia denunciato la presenza dei vizi entro 2 mesi dalla loro scoperta.

Con il contratto estimatorio una parte si obbliga nei confronti dell'altra a trasferire la proprietà di una determinata quantità di beni verso corrispettivo di prezzo. L'acquirente ha però la facoltà di liberarsi dall'obbligazione di pagare il prezzo restituendo i beni che ha ricevuto dal venditore.

Si tratta di una prassi molto diffusa nei contratti di distribuzione, infatti il fornitore si garantisce una diffusione capillare dei suoi prodotti, mentre il rivenditore non rimane vincolato al pagamento del prezzo, potendo infatti ottenere la liberazione da tale obbligazione restituendo il bene al fornitore.

I rischi del perimento dei beni gravano sull'acquirente, il quale sarà ugualmente costretto a pagare anche se i beni periscono per causa a lui non imputabile.

La vendita a prova è invece una particolare compravendita sottoposta alla condizione sospensiva che la cosa abbia le qualità pattuite, quindi la vendita produrrà pienamente i suoi effetti solo nel momento in cui si sia palesato che la cosa ha tutte le qualità pattuite ex ante.

In base all' art. 1153 il possessore in buona fede (ossia che ignora di ledere un altrui diritto) di un bene che ha acquistato a titolo oneroso,si cosidera il legittimo proprietario anche se a acquistato a non domino. Per i diritti sugli immobili la regola del possesso vale il titolo non può trovare applicazione, visto il regime di pubblicità a cui sono soggetti gli immobili. In tal caso se la trascrizione del titolo di trasferimento avviene prima della trascrizione di una qualsiasi azione volta a modificare la situazione del dante causa su quel bene, tali azioni non saranno a lui opponibili. Per la cessione di credito (art. 1260 e ss) la cessione ha efficacia nei confronti del debitore nel momento in cui gli verrà notificata.

I divieti di alienazione sono limitazioni all'autonomia contrattuale. Se il divieto di alienazione ha fonte legale, l'eventuale atto traslativo è nullo. Il divieto di alienazione può essere anche pattuito, in tal caso il divieto non ha efficacia erga omnes, l'eventuale alienazione comporterà quindi la sola sanzione di inadempimento contrattuale ex art. 1218.