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CATASTO
CATASTO: inventario dei beni immobili (terreni e fabbricati) di uno Stato
nasce x bisogno d'ordine e conoscenza
STORIA nasce al tempo della civiltà egizia, etrusca, greca e romana
SCOPO FISCALE (determinazione della rendita imponibile dei beni immobili)
finalità CIVILI:
elenco proprietà
delimitazione proprietà ed uso dei suoli
finalità ECONOMICHE:
indagini sulle proprietà terriere
Finalità GIURIDICHE:
documentazione x compravendite
INFORMAZIONE CONSERVATE DAL CATASTO:
STORIA DEL CATASTO:
imposizione fiscale agricoltura → 21 % oggi 0.5%
o unico catasto geometrico particellare, basato sulla misura e sulla stima
o superficie accatastata 47% nel 1914; 86% nel 1945; lavoro completato nel 1956
CATASTO GEOMETRICO: i beni sono rappresentati in una mappa ottenuta da rilievi topografici
CATASTO PARTICELLARE: l'oggetto elementare della rilevazione 8unità di misura) è la PARTICELLA; porzione di terreno nello stesso:
o comune
o foglio di mappa
o continuità fisica
o omogeneità dei diritti reali sulla particella
NON PROBATORIO: (concetto giuridico), non prova giuridicamente la proprietà, la quale viene comprovata dall'Ufficio Servizi Pubblicità Immobiliare e Ipotecari
PROBATORIO: quando il catasto è stato istituito era probatorio, ma anche tuttora nel 5% della nazione vige una catasto probatorio ( Trentino, Trieste, Gorizia, ecc.)
AD ESTIMO INDIRETTO: perché la tariffa d'estimo è il reddito imponibile (sul quale si calcolano le imposte
ORGANIZZAZIONE: il Catasto è un organo che fa capo dell'Agenzia del territorio (presso il ministero delle finanze) ma è in atto un processo di decentramento agli enti locali, in particolare ai Comuni.
Ogni ufficio Provinciale è articolato in 4 sezioni:
o 2^ catasto terreni
o 4^ catasto fabbricati
CATASTO TERRENI
CATASTO TERRENI: inventaria tutti i terreni (nudi, coltivati, incolti, edificabili ed edificati
i fabbricati rurali
le strade pubbliche
e offre una rappresentazione cartografica completa del territorio
FABBRICATI RURALI: il D.P.R. n° 139/1998 indica le condizioni per essere riconosciuti rurali:
o essere asserviti ad un terreno agricolo e posseduti dal proprietario o affittuario o familiari conviventi
o essere utilizzati dai soggetti sopraccitati o da dipendenti dell'azienda
o il terreno su cui giace il fabbricato deve avere una S>3000 m2
o NO fabbricati con caratteristiche di abitazione di tipo signorile o di villa
FABB.RURALI NON ABITAZIONE: → costruzioni strumentali all'attività agricola (ricoveri x animale, costruzioni x la protezione di piante, prodotti agricolo, macchine, attrezzi scorte, ecc.);
→ fabbricati destinati all'agriturismo
LE FASI DI COSTITUZIONE DEL C.T.
1. FORMAZIONE:
OPERAZIONI TOPOGRAFICHE: rilievo topografico (da cui derivano le mappe catastali9 x definire superficie e confini delle particelle
OPERAZIONI DI STIMA:
o QUALIFICAZIONE: individuazione delle QUALITÀ di coltura presenti
o CLASSIFICAZIONE: suddivisone di ogni qualità in CLASSI di produttività (da1^a5^)
o CLASSAMENTO: attribuzione di qualità e classe ad ogni particella
o DETERMINAZ.DELLE TARIFFE di R.D.e R.A.: si fa la stima della tariffa d'estimo
Tariffa d'estimo = reddito imponibile (R.D. e R.A.) per ettaro
R.D. = reddito attribuibile alla proprietà → R.D. = Plv - Spese → + 80%
R.A. = reddito attribuibile all'imprenditore agricolo → R.A. = St + I → +70%
2. PUBBLICAZIONE:
Successivamente alle operazioni topografiche e di stima;
vengono predisposti gli atti catastali che sono esposti in ogni comune a disposizione del pubblico per 60 gg.
3. ATTIVAZIONE:
Dopo aver corretto gli eventuali errori materiali e aggiornati gli atti catastali esposti in ogni comune, si allestiscono i documenti catastali.
ATTI CATASTALI INFORMATIZZATI
MAPPA PARTICELLARE: deriva da rilievi topografici;
comprende una o più sezioni;
le sezioni comprendono più fogli in scala 1:2.000;
i fogli sono a "perimetro chiuso" cioè ogni particella è compresa interamente in unico foglio;
tutti i fogli di un comune sono riuniti nel quadro d'unione in scala 1:25.000
nelle MAPPE sono rappresentati:
a) magli dei punti fiduciali
b) particelle rappresentative dei possessi o proprietà dei terreni
c) particelle rappresentative dei fabbricati
d) tessuto di uso pubblico costituito dalla rete e dalle infrastrutture viarie e fluviali
e) particolari topografici e informazioni utili alla migliore lettura della cartografia
automazione → in un primo momento ha riguardato solamente la parte descrittiva e non la parte geometrica, però è in fase di realizzazione il catasto numerico, il quale permette aggiornamenti più rapidi e la riduzione degli archivi
cartografia tradizionale = disegno da cui si ricavano le coordinate
cartografia numerica = coordinate da cui si ricava il disegno
SCHEDARIO DELLE PARTITE: è il documento base del catasto,al quale si può accedere tramite:
il nome del possessore → ELENCO DEI POSSESORI o INT.
il numero di particella → ELENCO DEGLI IMMOBILI
ELENCO DEI POSSESORI O INTESTATI: vengono riportati i possessori di beni fondiari nel comune in ordine alfabetico, l'elenco permette così di risalire alla partita d'iscrizione nello schedario delle partite
ELENCO DEGLI IMMOBILI: è un elenco numerico progressivo per foglio e numero di mappa di tutte le particelle di ciascun comune;
di ogni particella sono riportati gli estremi catastali ed il numero di partita catastale alla quale è iscritta nello schedario delle partite
4. CONSERVAZIONE:
É l'insieme delle operazioni aventi come scopo l'aggiornamento degli atti catastali.
Operazioni di conservazione in base a due possibili variazioni:
soggettive: relative cioè agli intestatari delle particelle
oggettive: relative allo stato delle particelle (superficie, qualità di coltura, R.D., R.A., ecc.)
VARIAZIONI SOGGETTIVE: sono collegate alla voltura catastale, procedura fondamentale x la conservazione del catasto;
ogni cambiamento dei diritti censiti al catasto deve essere oggetto di voltura cioè di registrazione del cambiamento;
la responsabilità della voltura è delegata generalmente ai notai
VARIAZIONI OGGETTIVE: sia accertano con verificazioni (ordinarie e/o straordinarie) tramite denuncia degli interessati (denuncia di variazione =mod. 26/A)
→ comportano la presentazione da parte di tecnici liberi professionisti di elaborati che costituiscono gli atti geometrici di aggiornamento
VERIFICAZIONI permettono all'ufficio di prendere atto direttamente delle variazioni intervenute nello stato e nei redditi dei terreni, e possono essere:
ordinarie
straordinarie
VERIFICAZIONI ORDINARIE: dette anche lustrazioni perché dovrebbero essere eseguite ogni 5 anni da parte dello Stato;
gli interessati devono comunque segnalare i cambiamenti nella dimensione, qualità e classe, nonché i cambiamenti da uso agricolo ad uso urbano, ecc.
VERIFICAZIONI STRAORDINARIE: avvengono ogniqualvolta sia ritenuto necessario dallo Stato, oppure su richiesta e a spese dei possessori interessati
DOCTE: procedura inform. che agevola le denunce di variazione dei redditi catastale dei terreni;
consente di attribuire alle particelle variate una nuova qualità di coltura e quindi in automatico la classe
ATTI GEOMETRICI DI AGGIORNAMENTO:
TIPO DI FRAZIONAMENTO: deve essere presentato quando il trasferimento di una particella comporta il suo frazionamento, cioè la sua divisone in due o più particelle derivate
redazione T.F.: esecuzione di operazioni preliminari
operazioni di rilievo planimetrico
elaborazione dei dati
redazione di elaborati tecnici
operazioni preliminari: richiesta di un estratto di mappa (relativo alla particella da frazionare) con i Punti Fiduciali sui quali si basa il rilievo, sono inoltre disponibili le coordinate e le monografie degli stessi P.F.
elaborazione dei dati: produrre un elaborato che consenta di ricostruire la geometria dell'oggetto del rilievo, indipendentemente dalle coordinate dei P.F.
PREGEO: (PREtrattamento atti GEOmetrici); è un prodotto informatico che permette la predisposizione e presentazione agli Uffici dell'Agenzia del territorio, su floppy disk, degli Atti geometrici necessari all'aggiornamento della banca dati del catasto.
→ elabora i dati di misura contenuti nel Libretto di Campagna e fornisce la posizione e la precisione dei punti rilevati
→ funzioni:
immissione dei dati di misura x mezzo di poligoni, degli oggetti rilevati
descrizione delle operazioni catastali
visualizzazione grafica dell'oggetto del rilievo
→ il PREGEO consente di disporre gli elaborati del frazionamento su floppy disk sia x:
risultati grafici di frazionamento (Mod. 51 modif.) → foglio di carta lucida che contiene il risultato grafico del frazionamento
risultati numerici (Mod. 51 F.TP) → contiene la dimostrazione numerica del frazionamento, ossia il risultato di superfici e redditi (R.D. e R.A.)
TIPO MAPPALE: deve essere presentato dai possessori di particelle sulle quali vengono edificati nuovi fabbricati che hanno l'obbligo di denunciare all'ufficio i cambiamenti verificatisi, mediante la presentazione dei:
mod. 3/SPC (denuncia di cambiamento)
tipo mappale: atto geom.di aggiornam. redatto su mod. 51 come il T.F.
oggetto di rilievo: costituito dai contorni del fabbricato inseriti
in mappa
TIPO PARTICELLARE: elaborato che deve essere presentato ogniqualvolta che avvenga il trasferimento di una particella "a misura" o "a corpo" e non ci sia corrispondenza tra S reale e S catastale (divergenza > 1/20 della S catastale)
Obiettivo delle nuove procedure: consentire la predisposizione di un S.I.T (sistema informativo territoriale) catastale,ossia un archivio geometrico-numerico
amministrativo-censuario
RIFORMA DEL CATASTO fondamentali obiettivi:
unificazione del catasto; (anagrafe degli oggetti) con l ex conservatorie (anagrafe dei soggetti), in tal modo il catasto diventerà unico e PROBATORIO
coinvolgimento diretto dei comuni; che diventeranno collaboratori e cogestori degli archivi catastali, con l'affidamento ai comuni (più grossi: capoluoghi di provincia e >10.000abitanti) delle funzioni relative a:
o conservazione e aggiornamento degli atti catastali
o revisione degli estimi e del classamento
VISURE ATTI CATASTALI
I cittadini hanno la possibilità dio prendere visione (VISURA) degli atti catastali, previa richiesta e pagamento dei relativi diritti agli atti meccanizzati o cartacei.
richiesta di visura di atti meccanizzati:
in base al periodo di riferimento:
richiesta di misura di atti cartacei:
CERTIFICAZIONI ATTI CATASTALI: sono rilasciabili presso gli sportelli catastali, previo pagamento diritti
atti meccanizzati: possono essere richiesti e certificati dallo sportello catastale di qualsiasi Ufficio,
non disponibilità totale degli atti x non completa informatizzazione,
il rilascio degli atti è sempre immediato
atti cartacei: devono essere richiesti all'Ufficio competente provinciale dell'Agenzia del territorio
richieste urgenti → entro 3 giorni
richieste normali → entro 20 giorni
richiesta di certificazione di atti meccanizzati e non = richiesta visura di atti meccanizzati e non
documenti rilasciabili: situazione - attuale o storica - di:
singoli immobili; immobili contenuti in una particella catastale
immobili intestati al soggetto richiesto
estratti di mappa per tipo di frazionamento
coordinate di vertici; copia di monografie
procedura SISTER: x enti pubblici e professionisti, x richiedere i dati catastali anche x via telematica
CATASTO FABBRICATI
CATASTO FABBARICATI: nasce come sviluppo del C.T. e inventaria tutte le costruzioni dia urbane (dal 1939) e rurali (dal 1994)
UNITÀ DI MISURA: unità immobiliare urbana (U.I.U.) = porzione di terreno/fabbricato/insieme di fabbricati/area urbana in grado di produrre reddito indipendente
FASI DI COSTITUZIONE DEL C.T. = FASI DI COSTITUZIONE DEL C.T.
1. FORMAZIONE:
ACCERTAMENTO E RILEVAMENTO: dell'ubicazione e consistenza delle U.I.U., nonché dei relativi titolari di diritti
QUALIFICAZIONE: distinzione delle U.I.U. in categorie, a seconda della destinazione ordinaria e permanente, ora la qualificazione prevede 5 categorie:
Gruppo A: imm.ad uso abitativo da A/1 A/11: palazzi,uff.privati
Gruppo B: imm.ad uso collettivo: collegi,ospedali,scuole, ecc.
Gruppo C: imm.ad uso commerciale, artigianale, autorimesse
Gruppo D: imm.a destinazione SPECIALE: fabbriche,alberghi,teatri..
Gruppo E: imm.a destinazione PARTICOLARE: stazioni,chiese
categorie FITTIZIE: x accatastare particolari u.i.u.
F/1 area urbana
F/2 unità pericolanti
F/3 unità in corso di costruzione
F/4 unità in corso di definizion
F/5 lastrico solare
BENI COMUNI CENSIBILI (BCC): unità che forniscono servizi comuni o sono fruibili da più u.i. situate nel medesimo fabbricato., hanno la capacità di produrre reddito
BENI COMUNI NON CENSIBILI (BCNC): costituiti da locali per servizi comuni, ma senza capacità di produrre reddito
Legge n° 662/96 → D.P.R. 138/98, con tale legge è stata disposta la revisione di:
Zone censuarie: comprensorio avente omogeneità ambientale e socio-economica
Tariffe d'estimo: riferimento sia ai valori di mercato che ai redditi
Qualificazione: riduzione delle categorie → ex: gruppo A (da 10 a 3)
Classificazione
Classamento: attribuire un nuovo classamento sulla base delle microzone e new categorie
o assegnata ai comuni la competenza di formare microzone omogenee
o tariffe d'estimo determinate in base ai redditi del mercato immobiliare
o i comuni possono intervenire nella determinazione delle tariffe d'estimo
verrà assunto un unico parametro/unità di consistenza catastale
ogni categoria viene suddivisa in tante CLASSI quanti sono i gradi della capacità di reddito e del v.unitario:
il numero delle classi è aperto verso l'alto → classe 1 = minor pregio
CLASSE = pregio ubicazionale dell'u.i. in quanto la redditività è funzione principalmente dell'ubicazione
La classificazione non viene eseguita x i gruppi D e E, il cui imponibile viene determinato x stima diretta, caso x caso.
CLASSAMENTO: si identifica x ogni categoria e classe una U.I.U. TIPO che serve come termine di confronto per il classamento, ossia l'attribuzione ad ogni U.I.U. della categoria e classe di competenza.
Il classamento viene oggi fatto con il DOCFA
DETERMINAZIONE DELLE TARIFFE: x i fabbricati → imponibile = rendita catastale: reddito medio ordinario attribuibile all'U.I.U.
TARIFFA D'ESTIMO: è la rendita catastale riferita all'UNITÀ DI CONSISTENZA CATASTALE
VANO UTILE x il gruppo A
METRO CUBO (volume v.p.p) x il gruppo B
METRO QUADRATO (superficie netta) per il gruppo C
NUOVA UNITÀ DI CONSITENZA CATASTALE
la consistenza catastale di tutte le U.I.U. a destinazione ordinaria (gruppi R, P e T) sarà espressa in metri quadrati di superficie calcolata al lordo di:
Dei muri interni ed esterni
Superficie intera dei vani principali
Superficie intera dei vani accessori ad accesso diretto
o Superficie intera dei vani accessori ad accesso indiretto
o Superficie di balconi, terrazze e simili
o Superficie area esclusiva
o Tutti questi computati con % o coefficienti di ragguaglio variabili
NUOVI CRITERI DI VALUTAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE:
tariffe = determinate sulla base del valore di mercato degli immobili moltiplicato x un saggio
dell'1% x abitazioni
del 2% x uffici
del 3% x negozi
Immobili del gruppo D ed E: (speciali e particolari) la rendita catastale si ottiene sempre attraverso una stima diretta caso x caso
2-3. PUBBLICAZIONE E ATTIVAZIONE:
MAPPA URABANA: deriva da quella del C.T. e rappresenta le PARTICELLE EDILIZIE, costituite dal perimetro di ciascun fabbricato;
ad ogni P.E. viene attribuito un numero di mappa principale;
se il fabbricato comprende più U.I.U., ognuna viene individuata da una altro numero (subalterno);
SCHEDARIO DELLE PARTITE
ELENCO DEGLI INTESTATI
ELENCO DEGLI IMMOBILI
4. CONSERVAZIONE
Consiste nell'aggiornamento tecnico e giuridico degli atti catastali.
VARIAZIONI SOGGETTIVE: derivano dal trasferimento dei una U.I.U. già censita da una ditta all'altra. C'è l'obbligo di presentazione della domanda di voltura (Mod. 98/TP/A).
VARIAZIONI OGGETTIVE: → denuncia di variazione di U.I.U. già censite:
variazione planimetrica x frazionamento, fusione, ampliamento, demolizione, ecc.
variazione della destinazione
→ denuncia di nuove U.I.U. 8 dichiarazione di nuova costruzione)
DOCFA (DOcumentazione Catasto FAbbricati): prodotto informatico di supporto ai tecnici professionisti per la compilazione e la presentazione agli Uffici delle variazioni oggettive
Finalità DOCFA:
semplificazione dell'inserimento dei dati
eliminazione di modulistica separata
possibilità di rasterizzare le planimetrie
possibilità di acquisire le planimetrie da latri programmi
calcolo automatico delle superfici
possibilità di invio telematico dei documenti
o permette di spedire i documenti DOCFA x via telematica dal proprio studio
o permette classamento automatico
o di conseguenza il calcolo della rendita
o permette il calcolo in automatico della superficie catastale
procedura di accatastamento:
presentazione al C.T. della denuncia di cambiamento su modello 3/SPC con allegato il tipo mappale su mod. 51 (vedi C.T.)
DOCFA
Mod. 3/SPC: assolve l'essenziale compito di collegamento tra C.T. e C.F., n quanto comunica l'avvenuta trasformazione del terreno da inedificato ad edificato;
successivamente all'approvazione del mod. 3/SPC, il professionista procederà attraverso DOCFA.
Appunti su: riassunto pregeo, docfa appunti, riassunto catasto, |
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