La comunione

LA COMUNIONE

Può capitare che vi siano beni su cui più soggetti sono titolari di un diritto reale: questa è la comunione. L'esempio più classico è la comproprietà.

I soggetti che partecipano alla comunione, sono comunisti, se sono titolari del diritto di comproprietà su un bene immobile sono condomini.

Nella comunione nessuno è proprietario di una parte materiale del bene oggetto del diritto comune, ma ognuno è proprietario di una quota che rappresenta la parte del bene di cui un soggetto è proprietario.

La cosa comune deve essere amministrata secondo le norme che le parti stesse hanno previsto.

In mancanza, la legge impone che:

- ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di usufruirne secondo i loro diritti;

- tutti i partecipanti hanno il diritto di concorrere all'amministrazione della cosa comune.

La comunione si scioglie per:

acquisto di tutte le quote da parte di un solo soggetto;

divisione della cosa tra tutti i partecipanti.

La divisione può essere amichevole o giudiziale.

IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

Il condominio si ha quando gli appartamenti o i piani  di uno stesso edificio sono di proprietà di soggetti diversi. Bisogna distinguere tra:

le parti di proprietà individuale;

le parti comuni tra tutti i condomini.

Le parti comuni sono indivisibili e inoltre c'è l'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle cose comuni. La quota di comproprietà è espressa in millesimi.

L'uso e l'amministrazione delle parti comuni sono regolati per mezzo di un regolamento di condominio, assemblee condominiali, amministratore.

IL POSSESSO

IL CONCETTO DI POSSESSO

La differenza tra proprietà e possesso è che mentre la proprietà è il diritto di avere qualcosa, il possesso è la situazione di fatto.

Esistono due tipi di possesso: il possesso pieno quando corrisponde  all'esercizio del diritto di proprietà, il possesso minore quando corrisponde all'esercizio di un diritto reale minore.

Gli elementi del possesso sono:

l'elemento oggettivo: l'esercizio sul bene del potere di fatto;

l'elemento soggettivo: la consapevolezza e l'intenzione di esercitare quel potere.

Il possesso può essere di buona o di mala fede. E' di buona fede quando chi possiede la cosa non sa di ledere i diritti di un altro soggetto; è invece di mala fede quando chi possiede la cosa sa che è di proprietà altrui.

PROPRIETA', POSSESSO, DETENZIONE

Spesso il proprietario e il possessore sono la stessa persona, anche se talvolta non è così. Per avere il possesso di una cosa, non è sempre necessario averne attualmente la disponibilità fisica.

C'è semplice detenzione quando si ha la disponibilità fisica del bene pur non essendone proprietario.

LA TUTELA DEL POSSESSO

Il possesso viene tutelato per assicurare la pace sociale e per assicurare al proprietario la tutela del suo diritto di possesso molto più rapidamente.

La tutela giudiziale si svolge attraverso due azioni:

azione di reintegrazione: quando reintegra il possessore nel suo diritto di possesso;

azione di manutenzione: il possessore di un immobile ha subito molestie nell'esercizio del suo possesso. Le molestie possono essere di fatto o di diritto.

L'azione di manutenzione avviene se:

viene iniziata entro un anno dalla turbativa;

il possesso deve durare da almeno un anno;

il possesso non deve essere acquistato violentemente né clandestinamente.

L'USUCAPIONE IN GENERALE

Perché si verifichi l'usucapione è necessario che il proprietario non usi il bene e che il possessore lo usi per un certo periodo di tempo. Il possesso dev'essere Pacifico quindi non affetto da violenza e clandestinità; continuo, cioè per tutto il tempo previsto dalla legge; Non equivoco.

L'usucapione si interrompe quando il proprietario rivendica la sua proprietà. Viene invece sospesa quando arresta provvisoriamente il decorso del termine, senza cancellare il periodo di tempo già trascorso. L'usucapione ordinaria si ha di regola in vent'anni per i beni immobili e mobili che si acquistano con possesso per venti anni. Per i beni mobili o immobili registrati sono invece dieci anni.

Sono di tre anni se:

è stato debitamente trascritto;

il possessore è di buona fede;

il possessore ha acquistato il bene da chi non ne è proprietario in forza di un titolo che sia astrattamente idoneo a trasferire la proprietà.