LA COMUNIONE, IL CONDOMINIO E I BENI

Questa lezione ha ad oggetto lo studio della comunione, del condominio e delle classificazioni dei beni.

Nei casi di  comunione , secondo la teoria atomistica, il diritto dei singoli comunisti è limitato nel suo esercizio da quello degli altri. La quota che spetta pertanto ad essi è una quota ideale, riferita al bene indiviso. 

Fonti della comunione sono:

 titolo : accordo di più soggetti idoneo a costituire o modificare una comunione (art. 1100 c.c.) (comunione volontaria);

 legge  (comunione incidentale)

 usi  (a base delle comunioni tacite familiari)

In base alla facoltà dei comunisti di chiedere lo scioglimento, la comunione sarà:

ordinaria, se è possibile,

forzosa, se è negata.

L'uso della cosa comune deve avvenire col limite di non alterarne la destinazione e di non impedirne agli altri il godimento (art. 1102 c.c.).

L'attività di gestione, finalizzata alla conservazione e/o al miglioramento della cosa comune, è esercitata congiuntamente, secondo le decisioni della maggioranza (art. 1105 c.c.), la quale ha anche la facoltà di formare un regolamento per l'ordinaria amministrazione (art. 1106 c.c.).

Regole particolari regolano altri diritti ed obblighi dei comunisti (artt. 1103.1, 1108.3, 1108.4, 1104 c.c.). 

Lo scioglimento non può essere accordato se la cosa, una volta divisa, sia inutilizzabile (art. 1112 c.c.).

    Nel  condominio  negli edifici, il condomino è sia proprietario esclusivo del suo appartamento, sia comproprietario di alcune parti dell'edificio, in ragione al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene (art. 1118 c.c.).

Le parti comuni sono indivisibili (art. 1119 c.c.);

è una sorta di comunione forzosa;

a maggioranza possono essere effettuate innovazioni, purchè rendano più comode o migliorino le cosa (art. 1120 c.c.);

è obbligatoria la nomina di un amministratore quando ci siano più di quattro condomini (art. 1129.1 c.c.), che funge da organo esecutivo (art. 1130 c.c.)

le decisioni vengono deliberate in assemblea (art. 1135 c.c.);

è obbligatoria la stesura di un regolamento, se i condomini sono più di dieci (art. 1138 c.c.);

si applicano le norme sulla comunione, laddove compatibili.

    I beni sono espressamente suddivisi dal codice civile in: 

 BENI IMMOBILI : beni naturalmente o artificialmente incorporati al suolo (art. 812.1 c.c.). 

 BENI IMMOBILI PER DESTINAZIONE: beni che, per la loro utilizzazione sono saldamente assicurati al suolo (art. 812.2 c.c.).

 BENI MOBILI : tutti gli altri beni (art. 812.3 c.c.), incluse le energie naturali che abbiano valore economico (art. 814 c.c.).

BENI MOBILI REGISTRATI  : autoveicoli, navi ed aeromobili, iscritti in pubblici registri (art. 815 c.c.).

  I beni, comunque, possono altresì distinguersi in:

 BENI PRODUTTIVI / BENI DI CONSUMO , a seconda che siano destinati ad ulteriori processi produttivi, oppure al soddisfacimento diretto di interessi e bisogni;

 BENI CORPORALI / BENI INCORPORALI , a seconda che siano tangibili, oppure percepibili con i sensi e l'intelligenza;

 BENI SPECIFICI / BENI GENERICI , a seconda che si identifichino mediante caratteri propri, oppure con riferimento al genere di appartenenza;

 BENI FUNGIBILI / BENI INFUNGIBILI , a seconda che siano o meno sostituibili con altre (equivalenti per utilità e valore);

 BENI CONSUMABILI / BENI INCOSUMABILI , a seconda che il loro utilizzo ne comporti o meno il consumo (fisico o economico);

 BENI DIVISIBILI / BENI INDIVISIBILI , a seconda che siano o meno frazionabili in modo omogeneo, senza che ne venga mutata la destinazione economica;

 BENI PUBBLICI : appartengono allo Stato o ad enti pubblici (art. 823 c.c.) e si distinguono in 

 BENI DEL DEMANIO NECESSARIO : appartenenti necessariamente allo Stato. Sono elencati nell'art. 822 c.c..

 BENI DEL DEMANIO EVENTUALE : rientrano nel demanio qualora appartengano a Stato e ad enti pubblici territoriali.

 BENI PATRIMONIALI DISPONIBLI / INDISPONIBILI : tutti i beni che non rientrano nel demanio, a seconda che siano o meno alienabili ed usucapibili

 COSE SEMPLICI / COSE COMPOSTE / COSE CONNESSE , a seconda che siano risultanti, rispettivamente, da elementi che non possono staccarsi senza alterarne la destinazione economica; da elementi fra loro complementari e finalizzati ad un'unica destinazione economica, da elementi fra loro in rapporto di accessorietà.

Le ultime, a loro volta, possono essere:

 CONNESSE PER INCOROPORAZIONE , quando una delle due è perfettamente compenetrata in un'altra;

 PERTINENZE , ovvero cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un'altra (art. 817.2 c.c.), per volontà del proprietario o del titolare di un diritto reale di godimento sulla cosa principale. In linea generale, le pertinenze seguono il regime giuridico del bene principale (art. 818.1 c.c.), ma possono anche formare oggetto di rapporti autonomi (art. 818.2 c.c.). Il rapporto di pertinenza cessa per la sopravvenuta impossibilità della pertinenza di essere idonea alla sua funzione, per perimento della cosa principale o pertinenziale, per il venir meno della destinazione. 

UNIVERSALITA'  (es: azienda; eredità): 

di fatto: pluralità di cose mobili;

di diritto: pluralità di rapporti giuridici. 

Le cose che compongono l'universalità hanno una destinazione unitaria, ma separatamente possono formare oggetto di separati atti e rapporti giuridici (art. 816.2 c.c.).

 FRUTTI

naturali: provengono direttamente dalla cosa, indipendentemente dall'opera dell'uomo. Appartengono al proprietario della cosa che li produce, salvo patto contrario (art. 821.1 c.c.). Al momento della separazione dalla cosa principale diventano autonomi;

civili provengono indirettamente da un altro bene e costituiscono il corrispettivo del godimento di quest'ultimo. Si acquistano giorno per giorno, a seconda della durata del diritto (art. 821.3 c.c.).  

DOMANDE

La comunione si può sciogliere a richiesta del singolo comunista?

a.      mai

b.     sì, se non pregiudica i diritti degli altri comunisti

I singoli condomini possono sottrarsi ai contributi comuni?

a.      mai

b.     solo se gli altri condomini acconsentono

c.      sì

I frutti naturali si acquistano giornalmente:

a.      vero

b.     falso

I beni mobili che costituiscono un'universalità di mobili:

a.      possono formare oggetto di separati atti

b.     non possono formare oggetto di separati atti

c.      appartengono ad un unico proprietario

d.     hanno una destinazione unitaria

RISPOSTE

1. B

2. A

3. B

4. A; C; D

Altre domande

Che differenza c'è fra proprietà e multiproprietà? Che differenza c'è fra beni consumabili e beni deteriorabili? Quali sono i beni mobili registrati? Che differenza c'è fra beni demaniali e beni patrimoniali?

ABBREVIAZIONI

A

ABROGAZIONE = cessazione della vigenza di una legge.

ACCORDO = incontro delle volontà delle parti.

ACQUISTO A NON DOMINO = acquisto da persona che in realtà non è proprietaria, né vanta un diritto reale sul bene oggetto dell'acquisto stesso. 

ASSENZA = scomparsa della persona fisica, protratta per due anni. 

ATTI EMULATIVI = atti che il proprietario compie al fine unico di recare molestie o nuocere ad altri (art. 833 c.c.).

B

BENE = qualsiasi cosa che possa formare oggetto di diritti (art. 810 c.c.) e che quindi arrechi utilità agli uomini e sia suscettibile di appropriazione (res in commercium).

BUONA FEDE = ignoranza di ledere il diritto altrui. 

C

CAPACITA' DI AGIRE = è la capacità della persona di compiere atti rilevanti per il diritto (art. 2 c.c.). 

CAPACITA' GIURIDICA capacità di essere titolari di diritti e doveri (art. 1 c.c.), che si acquista, in via generale, dalla nascita. Si perde solamente con la morte (art. 22 Cost.), intesa, ex L. 29.2.93 n. 578, come 'cessazione irreversibile di tutte le funzioni dell'encefalo'. 

CODICE CIVILE = complesso delle norme che disciplina il diritto civile e il diritto commerciale. Esso è stato approvato con il regio decreto 16.3.1942, n. 262 (e successivamente modificato); consta di 6 libri, ciascuno dei quali ripartiti in titoli. Questi ultimi sono a loro volta composti di capi, talvolta divisi in sezioni. E' quindi nelle sezioni che vi sono gli articoli, per un totale di 2969.

COMUNIONE = più persone (i c.d. 'comunisti') sono contitolari di un diritto di proprietà o di un altro diritto reale sul medesimo bene (art. 1100 c.c.).

CONFESSIONE = dichiarazione fatta di una parte di fatti a sé sfavorevoli e favorevoli all'altra parte (art. 2730 c.c.). 

D

DECADENZA = perdita della possibilità di esercitare un diritto a causa del compimento di una determinato atto o di una determinata attività. Può essere stabilita dalla legge (decadenza legale), oppure dalle parti (decadenza negoziale/contrattuale). 

DESTINAZIONE DEL PADRE DI FAMIGLIA = modo d acquisto a titolo originario della servitù, in virtù del quale, una volta provato che due fondi attualmente divisi sono stati posseduti in precedenza da un unico proprietario, che ha lasciato le cose in uno stato dal quale risulta la servitù, si costituisce di diritto una servitù a favore di uno e a carico dell'altro (art. 1062 c.c.).  

DETENZIONE = potere di fatto sulla cosa, che deriva e trova giustificazione nel possesso altrui. Tuttavia, tale potere non è caratterizzato dalla pretesa della titolarità di un diritto reale sul bene (art. 1140.2 c.c.).

DIFFAMAZIONE = offesa (scritta o verbale) dell'altrui reputazione, a mezzo di comunicazione ad una o più persone.

DIMORA = luogo del temporaneo soggiorno della persona. 

DIRITTO DI ABITAZIONE = diritto di abitare una casa, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (art. 1022 c.c.).

DIRITTO DI SUPERFICIE = diritto che consiste nella proprietà di un fabbricato costruito sul suolo altrui (è il vero e proprio 'ius aedificandum') oppure nell'alienazione, da parte di un soggetto titolare di un fondo e di un fabbricato su questo costruito, della proprietà del fabbricato, separatamente da quella del fondo (art. 952 c.c.).

DIRITTO D'USO = diritto di servirsi di una cosa, unito alla possibilità di raccoglierne i frutti per soddisfare i bisogni propri e della propria famiglia (art. 1021 c.c.).

DIRITTO OGGETTIVO = (norma agendi) è l'insieme delle norme disciplinanti in astratto la condotta degli individui.

DIRITTO PUBBLICO = ramo del diritto che disciplina l'organizzazione dello Stato e degli altri enti pubblici, nonché i  rapporti in cui una parte sia lo Stato, cui la legge espressamente conferisce una condizione di maggiore autorità rispetto alle altre).

DIRITTO PRIVATO = regola i rapporti giuridici fra gli individui, l'organizzazione e l'attività degli enti privati, nonchè i  rapporti fra i privati e lo Stato, laddove a quest'ultimo non sia riconosciuto un potere di supremazia.

DIRITTI REALI = diritti che garantiscono al titolare un potere immediato e assoluto sulla cosa. Sono tipici, in quanto  tassativamente previsti ed elencati dal legislatore. Si caratterizzano per il c.d. diritto di seguito, che esprime l'immediato collegamento fra il diritto stesso e la cosa, cosicchè il titolare può perseguire la cosa presso qualunque soggetto si trovi. 

DOMICILIO = luogo degli affari e degli interessi della persona (art. 43.1.c.c.: c.d. domicilio generale). Può essere speciale (per determinati atti o affari; art. 47 c.c.), oppure necessario (per i minori e per gli interdetti; art. 45 c.c.) 

E

EFFICACIA = capacità di un atto o di un fatto di avere 'effetti giuridici' che siano in grado di modificare la 'realtà giuridica'. 

ENFITEUSI = diritto di godimento di un fondo, concesso dal proprietario del fondo ad un soggetto (c.d. 'enfiteuta') con l'obbligo di migliorarlo e di pagare un canone periodico (sotto forma di denaro o di prodotti naturali) (art. 960 c.c.).

ESTRINSECO = l'atto pubblico fa piena prova -fino a querela di falso- della provenienza delle dichiarazioni rese  davanti al P.U., ma non anche della veridicità delle stesse (c.d. INTRINSECO). 

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F

FAMIGLIA = secondo l'art. 2 Cost. è la formazione sociale in cui l'uomo svolge la sua personalità, nonché (art. 29 Cost.) una società naturale fondata sul matrimonio. 

FRUTTI = prodotti dei beni capitali. Si distinguono in naturali (derivano direttamente e periodicamente da un altro bene -indipendentemente dall'opera dell'uomo- e ne fanno parte fino alla separazione; art. 820.1 c.c.) e civili (derivano indirettamente da un altro bene, come corrispettivo del godimento che viene concesso. Si acquistano giornalmente, in ragione della durata del diritto; art. 820.3 c.c.). 

G

GIURAMENTO = dichiarazione di una parte su argomenti o fatti a sé favorevoli, rilevanti per la decisione (art. 2736 c.c.). Può essere richiesto dall'altra parte (giuramento decisorio) oppure dal giudice (giuramento suppletorio). 

I

IMMISSIONI = propagazioni di fumo, calore, rumori, e scuotimenti provenienti dal fondo del vicino (art. 844 c.c.). 

INGIURIA = offesa (scritta o verbale) della valutazione che il singolo individuo ha del proprio valore sociale.

K

L

LUCI = aperture del muro, che consentono il passaggio di aria e luce, ma non di affacciarsi nel fondo vicino.

M

MORTE PRESUNTA = scomparsa della persona fisica protratta per dieci anni. 

N

NORMA GIURIDICA = precetto generale ed astratto, rivolto ai componenti di un ordinamento giuridico, col quale è imposta una determinata condotta, sotto la minaccia di una sanzione. Si caratterizza per la generalità.

P

PATRIMONIO = insieme di rapporti giuridici attivi e passivi, che fanno capo ad una persona e che sono suscettibili di valutazione economica. 

PERSONA FISICA = il singolo soggetto, l'uomo, l'individuo.

PERSONA GIURIDICA = complesso organizzato di persone fisiche, dotato di riconoscimento formale ed avente come scopo il raggiungimento di un determinato fine.   

POSSESSO = potere di fatto sulla cosa, che si estrinseca in un'attività corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà (possesso vero e proprio) o di altro diritto reale (quasi possesso) (art. 1140.1 c.c.).

PRELEGGI = (dette anche 'disposizioni sulla legge in generale' o 'disposizioni preliminari') sono disposizioni premesse al codice civile, che però riguardano l'intero sistema giuridico italiano. Sono 31 articoli raccolti in due gruppi (rispettivamente riguardanti le fonti del diritto e i criteri di applicazione della legge). 

PROPRIETA' = diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo (art. 832 c.c.). 

PRESCRIZIONE = perdita di un diritto soggettivo a causa dell'inerzia o del mancato uso da parte del titolare per un determinato periodo di tempo previsto dalla legge. 

PRESUNZIONI = (art. 2727 c.c.) sono operazioni logiche, tramite le quali la legge (presunzioni legali) o il giudice (presunzione semplice) risalgono da un fatto noto ad uno ignoto. In quest'ultima ipotesi il giudice potrà ammetterle, purchè gravi, precise e concordanti (art. 2729 c.c.).

PRINCIPIO DISPOSITIVO = nel processo civile la decisione del giudice si fonda sulle prove prodotte dalle parti.

PRINCIPIO DELLA PREVALENZA = attrazione nell'orbita della cosa principale delle cose accessorie (accessorium 
cedit principale).

PUBBLICAZIONI = atto affisso per otto giorni consecutivi alla porta della casa comunale dei comuni di residenza dei futuri coniugi in cui sono indicate le generalità di costoro e il luogo delle nozze.

R

RAPPORTO GIURIDICO = qualsiasi relazione interpersonale regolata dal diritto. 

RESIDENZA = luogo dell'abituale dimora della persona (art. 43.2 c.c.).

S

SCOMPARSA = allontanamento della persona dal luogo del suo ultimo domicilio, senza che vi abbia più fatto ritorno e dato di sè notizie.

SERVITÙ PREDIALI = consistono nel peso imposto su di un fondo, al fine precipuo di recare un'utilità oggettiva ad un fondo contiguo, di proprietario diverso (art. 1027 c.c.).

SINALLAGMA = vincolo di corrispondenza fra le reciproche obbligazioni.

T

TESTIMONIANZA = dichiarazione di soggetti estranei alla causa, su fatti controversi di quest'ultima, dei quali abbiamo a qualsiasi titolo conoscenza (art. 2721 c.c.). 

TESORO = cosa mobile di pregio, nascosta o sotterrata, di cui nessuno può provare di esserne il proprietario (art. 932.1 c.c.).

U

USUFRUTTO = diritto di godere della cosa altrui, rispettandone la destinazione economica e traendo (per quanto previsto) dalla cosa stessa ogni utilità (art. 981 c.c.).  

UNIVERSALITA' = insieme di beni mobili che appartengono ad un unico proprietario e hanno una destinazione unitaria (art. 816 c.c.). I singoli beni che costituiscono l'universalità possono essere oggetto di separati atti e rapporti giuridici.

USUCAPIONE = modo di acquisto della proprietà o di altri diritti di godimento per effetto del possesso (continuato, non violento, non clandestino) del bene protratto per un certo periodo di tempo.

V

VEDUTE = aperture che consentono il passaggio di aria e luce, nonché di affacciarsi, orizzontalmente e obliquamente, nel fondo vicino. 

VACATIO LEGIS = periodo di tempo che deve necessariamente trascorrere dopo la pubblicazione della legge nella Gazzetta Ufficiale, affinché i destinatari ne possano venire a conoscenza. Trascorso questo periodo (che, salvo eccezioni, è di quindici giorni), la legge si presume essere conosciuta da tutti (ignorantia legis non excusat).